Türkiye Büyük Millet Meclisinde (Kısaca "TBMM") yakın bir zamanda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda (Kısaca "KMK") yapılacak değişiklik ile, toplu yapı yönetim planı kapsamında site yönetim aidatlarıyla ilgili sınırlayıcı düzenleme tasarısı görüşülecektir. Söz konusu çalışmanın yerinde olduğunu belirtmekle birlikte, gerek doktrin gerek uygulamada önemli bir sorun oluşturan, KMK'nında aşağıda açıklanan hukuki sorunun da görüşülecek tasarıda öngörülen değişiklikle birlikte yapılmasını önermekteyiz.
Genel kural olarak, KMK'nın 28/III'üncü madde fıkra hükmüne göre, anagayrimenkul yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (KMK m.28/III).
KMK'nın 74'üncü madde hükmüne gör; "Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir."
Üstteki kural çerçevesinde, KMK'nın "DOKUZUNCU BÖLÜM'de öngörülen "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" (m.66-74) saklı kalmak üzere, KMK'nında yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla uygulanır.
Toplu yapı yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler (KMK m.28/I, 74).
KMK düzleminde, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyunun şart olduğu (KMK m.70/I, 74) belirtilmektedir.
Ancak bu ifade, amaçsal yorum itibariyle yönetim planının değiştirilmesi için değil, yapacağı iş ve işlemleri ifade etmektedir. Aksine olarak, kanun koyucunun yönetim planının değiştirilmesi için aradığı bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuna karşılık, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyunu şart koşması düşünülemez.
TBMM'nde KMK'nında site yönetim planında yer alan site aidatlarıyla ilgili görüşülecek tasarıya, yukarıda açıklanan yönetim planının değiştirilmesiyle ilgili olarak ortaya çıkan hukuka aykırılığın giderilmesi amacıyla da tasarı hazırlanıp, görüşülmesi ve kabul edilmesini önermekteyiz. Söz konusu kanun değişiklik tasarısına eklenecek önerilen KMK'nın 74'üncü madde birinci fıkra hükmü; " Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planında öngörülen iş ve işlemlerin yapılması için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır."
Çalışmalarınızda başarı, ailenizle birlikte esenlik ve mutluluklar diler, en içten saygılarımızı sunarız.
