Nilüferin 19 Mayıs Mahallesi’nin büyük bölümünde imar durumları, 2 katlı villa tipi bahçeli konutlar yapılması hedeflenerek düzenlenmiş. Parselasyon da 500 metrekare, alanlardan oluşmuştur. Bugünlerde işte bu 500 metrekare arazilerin fiyatları 20 milyon lira ve üzerine çıkmış durumda. Çok değil 5 sene önce aynı arazi fiyatları 800 bin ile 1,2 milyon aralığında idi. Şimdilerde satılık 3-5, boş bekleyen 60-70 parsel civarında yer mevcut. “Sahibinden.com” sitesine girenler göreceklerdir. 26 milyon lira istenen yerler dahi var. Satılıyor mu. Hayır. Ya da pazarlıkta kaça iner bilinmez ama mertebe iş yapılacak düzeyi çoktan aşmış ve inşaatlar neredeyse durmuş durumda. Halbuki Bursa için yatay yerleşimin hayati önemi var.
İmarına uygun olarak, bu 500 metrekare alanlara yapılabilecek villa alanı ise, müştemilatı ve emsal harici alanlar dahil en fazla 280-300 metrekare civarında. Arazinin durumuna göre, kısmen emsal dışı olarak bodrum kat ve çatı arası da olabilir.
Şöyle düşünün. 19 Mayıs Mahallesi’nden 500 metrekare yer aldınız. 20 milyon ödediniz. Alırken ödeyeceğiniz vergi ve masrafları unutmayın.
Şimdi bu araziye iki katlı toplam 220 metrekare bir ev, müştemilatı, bahçesi, bahçe duvarları vb. gerekenleri ile bir ev yapın. Minimum maliyet 12-13 milyon lira. Evin çıplak maliyeti etti 33 milyon lira. Üstüne projeler, vergiler, harçlar, yapı denetim ücretleri, paranın maliyeti ve yatırımcı karı ilave edelim. Kaça satılır, alıcıya ne kadara mal olur bir hesap edin lütfen.
Şu anda Amerika’da, Miami’de 100 bin dolara konumuna göre 150-200 metrekare civarı bir müstakil ev alma şansınız var. Hadi biraz konforlu olsun, bahçesi havuzu olsun dediniz, 500-600 bin dolara bulabilirsiniz. Ve mortgage ile 20 senede, çok düşük bir faizle ödeme imkânınız var. Avrupa’da pek çok ülkede de benzer imkanlar var. Peki Nilüfer 19 Mayıs’ta fiyat ne? 1 milyon 100 bin dolar civarı. Pes be kardeşim. Peki neden? Teşhisi doğru koyarsak çare üretme şansımız daha yüksek.
Sorun maliyetlerde. En ciddi maliyet kalemi ise arazi fiyatları. Buna kim çözüm üretebilir diye baktığınızda, anahtarın belediyelerde olduğunu görebilirsiniz. Arsa spekülasyonlarının kırılması, gerektiğinde yeni arsalar açılması gerekiyor. Arazisini yapılaşmanın yoğunlaşmasına kadar bekletip rant peşinde olanlardan, inşaata başladığında yolları, asfaltları kirlettiği, bozduğu, kırıp döktüğü, çevreyi rahatsız ettiği için yüksek vergiler alınmalı. Müteahhitten değil, yer sahibinden. Bölgenin yapılaşmasından sonra boş duran arazilerden yüksek arazi vergileri, yüksek ruhsat harçları vb. tedbirler olsa, arsa fiyatları daha makul olacaktır.
Elbette mesele yalnızca 19 Mayıs Mahallesi’nde değil. 23 Nisan Mahallesi’nde, Balat’ta, Üçevler ve çevresi mahallelerde, hatta Kayapa’da, neredeyse Nilüfer’in tamamında arsa fiyatları altın fiyatları ile yarışmakta. Çok değil 13-15 sene önce 23 Nisan Mahallesi’nde arazinin metrekare fiyatı 200 lira civarı, Kayapa’da ise 100 lira civarında idi. Bugün Kayapa’da arsa metrekaresi 30 bin liraları görmüş durumda. Bu duruma çare üretilmez ise vatandaşın ev hayalleri hayal olarak kalacaktır.
Baksanıza devlet müteahhit oldu. Hep söylediğim gibi. TOKİ’nin yetkilerini doğru ve dürüst müteahhitlere verin, çok daha kaliteli evleri çok daha ucuza ve daha iyi imkanlarla satabilirler. İşin en başında arsa bedava, imar yetkisi var, KDV avantajı var. En önemlisi arkasında devlet garantisi. Daha ne olsun. Maliyet daha başta yüzde 60 düşüyor, finansa ulaşım ise kolaylaşıp, ucuzluyor. Hatta baştan ödeme alıp kura ile teslimat falan dersen, finans maliyeti neredeyse sıfırlanıyor.
Neyse. Belediyelerin yapabileceği çok şey var ve bu konuya el atmak zorundalar. Eğer amaç vatandaşa hizmet ise. Müteahhite rantçı diye bakmak, çok büyük yanılgıdır. Neticede TOKİ de müteahhitlerle çalışıyor. Her iş kolunda doğru ve yanlış olanlar vardır. Yanlışı eleştirirken doğrunun değerini bilmek şart.
