Sayın Cumhurbaşkanı yeni bir müjde daha verdi ve 500 bin konut yapacaklarını söyledi. Açıklamaya göre proje Kasım 2025’te başlıyor. İlk parti Mart 2027’de kura ile teslim edilecek. İlk teslimatın kaç daireden oluşacağı açıklamada yer almıyor. Fiyatlar 1.8 milyon liradan başlayacak. Yüzde 10 ilk ödeme. Bakiye ise 6 bin 750 liralık taksitlerle 240 ay sürecek.

Diğer detay açıklamalar, katılımcılara yapılıyor sanırım. TOKİ yılların tecrübesine sahip bir kurum. Projeler oluşturuyor, bunları pazarlama işini ve işin planlamasını yapıyor. Anlaşmalı müteahhitleri marifeti ile uygulamayı sürdürüyor. Kuruluşundan sonraki 20 senede performansı yıllık ortalama 50 bin konut civarında idi. Herhalde son zamanlarda randıman artışı sağladı. Yoksa bildiğimiz TOKİ’nin bahsi geçen üretim sayılarına ulaşması zaman gerektirecekt.

TOKİ bir Devlet kurumu ve bu manada pek çok imtiyaza sahip. Örneğin beğendiği yerde imarlı yada imarsız olmasına bakmadan, kendisi özel imar üretme yetkisini kullanarak yapı yapma yetkisi var. Arsalar genelde Devlet arsaları ve bedelsiz. Projelerini kendisi üretiyor, ruhsat vb. gerekli bütün evrakları ücretsiz temin ediyor. Harçlardan ve Devlete yada kurumlara yapılması gereken neredeyse bütün ödemelerden muaf. Yapı Denetimini kendisi yapıyor.

Özetle daha işin başında maliyeti yaklaşık yüzde 60 daha az. En büyük maliyet kalemi arsa fiyatı sıfır lira. Hafriyat, ulaşım ve alt yapı sorunlarını Devlet kurumları kendi imkanları ile yapıyor. Yol, su, elektrik, kanalizasyon bağlantıları gibi masraflar yok.

En önemli kalemlerden bir diğeri olan finans sorunu yok. Güven sorunu yok. Geç teslimatlar da olsa, ödemelerde enflasyona bağlı fiyat farkları olabiliyor ama herkes öyle yada böyle tapusunu alıyor. Kredi sorunu da yok. Gerekirse Devlet bankaları yada hükümet yanında.

Bütün bu imkanlara rağmen problemler olabiliyor. En çok şikâyet kalite sorunları ve geciken teslimatlar. Bunların nedenleri yönetimsel ama hesap sorulabilecek merciye ulaşma şansınız dahi olsa, etkisiz kalınıyor ne var ki geçte olsa eviniz bitiriliyor.

Şimdilerde yeni sistemlerde gelişti. 500 bin eve müracaat topladığınızda yüzde 10 peşinatlarla önemli bir finans kaynağı elde ediliyor. Her ay gelen taksit ödemeleri ile de bu kaynak sürekli besleniyor. 500 bin ev için ödeme toplanıyor ancak örneğin 1,5 yıl sonra 100 bin teslim ediliyor. Gelen para sürekli nemalanırken, gelecek ödemelere ise enflasyon farkları tahakkuk ediyorsunuz. İmalat için yaptığınız ödemelerde de pek çok vade imkânı olan kalem var. Toptan büyük alımlar yapmanın ciddi fiyat avantajlarını da unutmayalım.

Neticede 1.8 milyona satılan ev 55-60 metre büyüklüğünde 1+1 daire. 80 m2 evlerde var ancak fiyatlar daha yüksek. Ve aslında yüksek fiyatlı evlerin TOKİ açısından getirisi daha yüksek. Bugünkü rayiçlerle ve TOKİ imkanları ile 55-60 m2 1+1 dairenin maliyeti, yaklaşık 1.1 ile 1.3 milyon lira arasında. Hesap ortada. Her zaman söylediğimiz gibi. TOKİ’nin yetkilerini piyasanın güvenilir müteahhitlerine sağlayın, kentsel dönüşümler çok kısa sürede tamamlanır, evler çok daha kaliteli ve zamanında yapılır, ekonomi canlanır, Devlet ise vergi kaybı değil, gelir artışı sağlar. Matematik yanıltmaz.