Ayşe Nur BÜYÜKHAN – Göksel BAŞARAN
Türkiye genelinde konut satışları 2023 yılının eylül ayında yüzde 9,5 azalarak 102 bin 656 olarak gerçekleşti. 2023’ün ilk 9 aylık döneminde ise satışlar yüzde 14,9 azalışla 900 bin 74 olurken krediyle konut satışlarında da yüzde 50 düşüş gerçekleşti.
Bursa’da inşaat sektörünün temsilcileri konut satışlarındaki düşüşün sebeplerini, finansmana erişimde yaşanan sıkıntıları, maliyetlerin artışını ve vatandaşın alım gücünün azalmasının nedenlerini ve 2024 yılı beklentilerini Ekohaber’e anlattı.
Naci Şahin
Burçin İnşaat YKB
Ekonomide güven ortamı sağlanmalı
İnşaat maliyetlerinde çok ciddi artışlar yaşandı. 1000 m2 imarlı arsa 5 milyon TL’den 15 milyon TL’ye, yüzde 40 kat karşılığı oranının yüzde 50’ye çıktı. Bursa’nın birçok bölgesinde arsaların imara açılmayarak arsa maliklerine rant (haksız kazanç) sağlamış oldu. Banka kredi faizlerinin yükselmesi hatta konut kredisi vermemesinin yanı sıra vatandaşın da alım gücünün zayıflaması konut satışlarının azalmasındaki en büyük nedenlerdir. Döviz, faizler ve enflasyon düşmedikçe, yeni arsalar üretilmedikçe, arsa yüzdeleri düşmedikçe konut fiyatlarının düşmesi mümkün değildir.
Ekonomideki belirsizlikler inşaat müteahhitlerinin de önünü kesiyor ve konut projelerini ya ertelemekte ya da bekletmeye almasına sebep oluyor.
2024 yılı için döviz, faiz, enflasyon, denge ve güven ortamı sağlandığında vatandaşın alım gücü oluştuğunda konut satışlarına da bu durum pozitif yansır düşüncesindeyim.
Sertaç Karalap
Alpiş Holding YKB
Yüksek enflasyon maliyetleri artırdı
Konut satışlarındaki düşüşün birçok sebebi var. Özellikle ekonomideki daralmaya ek olarak son 7-8 aydır da yüksek enflasyonun olması maliyetleri çok artırdı. Bir de bunun üzerine finansman erişiminde sıkıntı olunca, özellikle bankalar kredi verme konusunda çok iştahsız davranınca konut alımı zorlaştı. Bir diğer nokta da mevduat faizlerinin artması. Elinde parası olan vatandaş, artan mevduat faizlerine
parasını yatırmaya başladı. Son bir neden olarak da yabancı satışlarının düşmesini sayabiliriz. Bunların hepsi birleşince konut satışlarında düşüş ortaya çıktı. Küresel piyasalardaki dalgalanmalar, durgunluklar da konut satışlarını olumsuz etkileyebiliyor.
Bursa, ticarete ve ihracata dayalı bir şehir. Daralan ekonomi ihracatı da etkiliyor. Kurumlar zorlanabiliyor, insanların işimi kaybederim korkusu olabiliyor. Dolayısıyla yatırımcı gayrimenkul alımını erteleyebiliyor. Herkes bekle gör politikasına geçti. Bu yılı bitirdik sayılır. Ancak 2024 yılı da bundan çok farksız olmayacak. Hem ilk 3 ay yerel seçimlerin olması daha sonra yaz ayı derken 2024 de durağan geçecektir. Önümüzdeki 4 yıllık dönemin seçimsiz olacağını da düşünürsek 2025’in ilk çeyreğinden sonra taşların yerine oturacağını düşünüyorum. Konut sektörü hiçbir zaman kötü olmaz. Sonuçta gıda, giyinme ve barınma temel ihtiyaçlar. Barınma ertelenebilir bir kalem olduğundan piyasaların kötü olduğu böyle dönemlerde durgunluk yaşayabiliyor. Ancak durgunluk yaşansa da
uzun vadede düzeleceğini düşünüyorum. Biz her şeye rağmen üretimlerimize devam ediyoruz. Cumhuriyetimizin 100. yılında, 2 projeyi tamamlayıp, 2 yeni projenin de temelini attık. Yeni projemizi de önümüzdeki günlerde hayata geçiriyoruz. Finansmana erişimin zor olduğu bu günlerde yatırımcı için sunduğumuz avantajlı kampanyalarla da çalışmalarımızı sürdürüyoruz.
Ömer Kumova
Ömer Kumova İnşaat YKB
Finansal sıkıntılar giderilmeli
Konut satışlarının geçen yılın ayı dönemine göre düşüş göstermesinin birçok sebebi var. İnşaat malzemelerine döviz bazlı gelen fiyat artışları, deprem bölgesindeki inşaatların oluşturduğu işgücü ihtiyacı ile işçilik fiyatlarındaki fiyat artışlarının kontrolden çıkması, yeni bölgelerin imara açılmasının gecikmesi sebebiyle arsa maliyetlerinin sürekli artması, inşaat maliyetlerinde ciddi bir yükseliş eğilimi oluşmuştur. Bu maliyet artışları konut satış fiyatlamalarına yansımıştır. Yeni oluşan fiyatlamalara vatandaşın erişimi zorlaşmıştır. Banka kredi oranlarında alımı kolaylaştıracak hamleler gelmediği sürece, konut satışlarındaki ve buna bağlı olarak konut imalat rakamlarında düşüş devam edecektir. Konuta erişimin her geçen gün zorlaştığı bir dönemde konut fiyatlarında kalıcı bir düşüş gözlemlemek pek mümkün görünmüyor. Konut fiyatlarında düşüşün gözlenebilmesi için döviz ve hammadde fiyatlarında gerileme, işçilik fiyatlamalarında düşüş gözlenmesi zorunludur. Günümüzün ekonomik verilerini dikkate aldığımızda; saymış olduğumuz bu maliyet kalemlerinde bırakın düşüşü, artış bile olmaması sektör genelinde büyük başarı olarak değerlendirilecektir. Maliyet artışlarına ilaveten gelen finans maliyetinin de oluşturacağı ekstra yükte, aslında konut fiyatların daha ne kadar uzun bir süre daha artarak devam edeceğini, süreç yönetimi olarak tahmin etmemizde önemli bir veri olacaktır. İnşaat maliyetlerinin yükselmesi ve talebin azalması devam eden bazı projelerin ertelenmesine ve durmasına çok doğal olarak sebep olmaktadır. Türkiye’nin yabancı ülke vatandaşlarının oluşturduğu talep hariç olmak üzere yıllık toplam 950.000 konut üretimine ihtiyacı vardır. Son 3 yıllık süreçte üretebildiğimiz konut sayısı yıllık ortalama 550-600.000 civarında kalmıştır. 2023 yılında bu rakamın daha da düşmesini beklemekteyiz. 2024 yılını sektörel ve finansal sıkıntıların bu kadar yoğun hissedildiği bir dönem olarak geçeceğini dikkate aldığımızda, konut üretebilme adına çok daha zorlu bir yıl olacak. 2024’ün ev sahipliği olma oranının daha da düşeceği, kiralık evleri bulmada çok daha fazla sıkıntının yaşanacağı, kiralık ev fiyatlarının ve konut satış rakamlarının daha da artacağı bir yıl olacağını düşünüyorum. Yakın bir zamanda insanların konut erişimine ulaşabilmelerine katkı sağlayacak uygun bir konut kredi faiz oranı imkanı sağlanmazsa; sektörün devlet üzerinde oluşturacağı yük, kredi finasmanının devlete oluşturacağı yükten çok daha fazla olacaktır.
Şeref Demir
İMSİAD YKB
Talep çok satışa dönüşmüyor
Konut satışlarının düşüşünü talebin kısıtlı olmasına, talebin azalmasına bağlamak doğru bir tespit değildir. Aksine yeterli talep de var ve artarak devam etmekte. Kiraların astronomik oranlara çıkması, ülkedeki ev sahipliği oranının yüzde 57 seviyelerine düşmesine rağmen talebin olmaması mümkün mü?
Talep çok, fakat varolan talebin satışa dönüşmesi mümkün olmuyor. Bunun çeşitli sebepleri var. En önemlisi artan emtia fiyatları neticesinde konut fiyatlarının yükselmesi, bununla paralel olarak hane gelirinin artmaması konut alımının önündeki en büyük engel.
Kendi imkanları ile konut alamayanlar buna rağmen şartları zorlayarak konut almak istiyorlar. Alternatif olarak konut kredisi kullanarak alım yapmak istiyorlar. Maalesef konut kredisini erişmek mümkün olmuyor. Kıt kullandırılan konut kredisinin oranı ve vadesi konut alımı için yeterli şartları oluşturmuyor.
Satışların her geçen gün azalması, imalat yapan firmaların finansman sorunu yaşamasına sebep olmaktadır. Bunun sonucu olarak zarar boyutuna varan satışlar gerçekleşmektedir. Aynı zamanda maliyet artışlarının devam etmesine rağmen konut fiyatları sabit kalmaktadır. Bunun neticesi olarak yeni projelere başlanmamakta veya ileri bir tarihe ötelenmektedir.
Konut satışlarında dikkat edilmesi gereken ilk el satışlardır. Yeni üretilen konut sayısını belirleyen ilk el satışlardır. Toplam konut satışları içinde ilk el satışının payı yüzde 29,7 oldu. Eylül ayının bir önceki yılın aynı ayına göre ilk el konut satışında yüzde 15,2 azalma söz konusu. Bütün bu olumsuzluklara rağmen 2024 yılının ikinci çeyreğinde satışların normale döneceği umudundayız. Barınma gibi zorunlu bir ihtiyacı karşılayan inşaat sektörünün ivedilikle canlandırılması gerekmektedir. Devlet özellikle konut kredisine kolay ulaşılmasını, cazip oran ve uzun vade olacak şekilde imkan sağlamalıdır. Aksi takdirde
uzun süredir kanun gereği yüzde 25 kira artış sınırlamasına rağmen kiraların astronomik orana çıkması önümüzdeki süreçte telafisi mümkün olmayan toplumsal sorunlara sebep olacaktır.
Muhammed Adiloğlu
Adiloğlu Grup YKB
Vatandaşın alım gücünde düşüş var
Konut satışlarının 2022 yılı ilk dokuz ayına kıyasla 2023 yılının aynı döneminde düşmüş olmasının en temel sebebi, konut maliyetlerindeki astronomik artışa bağlı olarak konut fiyatlarının yükselmesi, alım gücünün hızla düşmesi diyebiliriz. Alım gücünün düştüğü bir ortamda bankaların vade farklarını çok yüksek seviyede tutması, buna rağmen kredi vermekten çekinmeleri sektörün iyice daralmasına sebep olmuştur.
Konut talebine olan arzın azalması ile elbette kısmen de olsa konut fiyatları geri gelmiş oldu. Bunun sebebi kâr marjının iyice sınırlanması diyebiliriz. Ya da eski maliyetin etkisi de olabilir. Fakat, bunun uzun sürmesi mümkün gözükmüyor çünkü konut stoğu, satışların çok düşük olmasına rağmen oldukça düşük seviyede. Arzın azalması ile konut imalatının azalmasının birbirine paralel olması, fiyatların piyasanın beklediği seviyede geri gelmeyeceğini bize gösteriyor.
Maliyet artışının hâlâ devam ediyor olması buna bağlı olarak artan fiyatlar ile alım gücünün düşmesi elbette devam eden projelerin yavaşlamasına ve hiç başlamamış yeni projelerin ertelenmesine sebep oluyor. Bilhassa kat karşılığı yapılan inşaatlarda anlaşma oranlarının yüksek olması yeni projelerin başlamasını olumsuz etkiliyor. Maliyetteki artış hızının aynı şekilde arsa maliyetindeki artışta da devam etmesinin hiçbir mantıklı sebebi yok maalesef. Maliyet artıyorsa, kat karşılığı anlaşmalardaki oranın örneğin yüzde 45 seviyesinden yüzde 35’e düşmesi gerekiyor. Bunu göremediğimiz sürece yeni projelerin olmasını bekleyemeyiz.
Konut satışlarında önümüzdeki yılda ciddi anlamda iyileşme olacağını düşünmüyorum. Fakat devletin kredi kampanyaları yapması durumunda kısmen de olsa 2023 yılına oranla daha iyi seviyelere geleceğini düşünebiliriz. Önümüzdeki yıl, 2023 yılına göre konut satışlarında artış olabilir fakat geçmiş yıllardaki en yüksek seviyenin yine altında kalacağı kanaatindeyim.
Alparslan Şenocak
BTSO İnşaat Kom. Sor. YKÜ
Düşüşün nedeni enflasyonist ortam
Konut satışlarında düşüş yaşanmasının ana nedenleri arasında ülkemizin ve tüm dünyanın enflasyonist ortamın içinde olması yer alıyor. Keza alım gücünün düşmesi, faizlerin yükselmesi, finansmana erişimdeki zorluklar ve inşaat maliyetlerinin 2 yılı aşkın süredir sürekli artış halinde olmasının yanı sıra girdi maliyetlerinin karşılanamayacak boyutlara ulaşması da bu düşüşün etkenleri olarak görülebilir.
Konuta yönelik talebin azalması, doğal olarak fiyatlarda düşüşü beraberinde getiriyor. Haziranda bir önceki aya kıyasla yüzde 4,43 oranında, yıllık yüzde 49,32 oranında yükselen inşaat maliyet endeksi de fiyatların yükselmesinde önemli bir etmen. Sektör temsilcileri olarak yüksek maliyet kaynaklı talepteki düşüşün halihazırda devam eden projeleri yavaşlatmakta olduğunu gözlemliyoruz.
Her ne kadar yavaşlatmaya karşın tamamen durdurma olmasa da her müteahhitin işini bitirmeyi hedeflediği gerçeğinden hareketle, mevcut sürecin yeni projeler için çekimserliğe yol açtığını da görmezden gelmemeliyiz.
2024 yılı için öngörümüz, ekonomi yönetimimizin açıkladığı enflasyon tahminleri ile paralel olarak satışlarda düşüşün devam edeceğidir. Konut piyasasına yönelik alınan önlemler de piyasanın gidişatında etkili olacaktır.
Zerrin Özgüle
Zerrin Özgüle İnşaat YKB
Enflasyon kontrol altına alınmalı
Konut fiyatlarının yükselmesinin en önemli sebebi banka kredi faizlerinin çok yüksek olması ve kredi vermemesidir. Artan enflasyon, gelecek kaygısı, insanların alım gücünün azalması en önemli sebepler arasındadır.
Fiyatlarda hiçbir şekilde düşüş beklemiyorum. Enflasyonun çok yüksek olması sebebiyle işçilik maliyetleri çok yüksek rakamlara çıkmıştır ve arsa arz bedelleri de çok yüksektir. Müteahhit yaptığı işten elbette para kazanmak zorundadır. Kazanç oranını ne kadar düşürürse düşürsün mevcut maliyetler sebebiyle konut fiyatları düşmeyecektir. İnşaat maliyetlerinin yükselmesi, talebin azalması gibi faktörler devam eden projelerimizin ertelenmesine veya durmasına yol açmamaktadır. Tabii ki talebin azlığı projelerin bekletilmesine sebebiyet verebilir. Ancak ihtiyaçlar da devam etmektedir; nüfus artmaktadır. Bir süre durgunluk olsa da işine devam eden müteahhitler durgunluk bittiğinde ellerinde mamülleri ile yakalanmış olacağından finans gücü yüksek firmaların devam edeceğini düşünüyorum. 2024’ün üçüncü çeyreği itibarıyla tekrar hızlanacağını düşünüyorum. Enflasyon haziran ayına kadar kontrol altına alınabilirse ve faizler düşerse tekrar emlak sektöründe canlanma başlar.
Yusuf Şehitoğlu
Şehitoğlu İnşaat YKB
Kredi ve gelir dengesi yakalanmalı
Konut satışlarındaki düşüşün en temel nedenlerinin başında kredi maliyetlerinin yüksekliği ve kredi gelir seviyesi dengesinin bozulmuş olması diyebiliriz. Son dönemde bu hususa ilave olarak fiyatlarda düşüş beklentisi de alımları ötelemeye neden olmakta ve rakamların daralmasına neden olmaktadır. Burada tüm Türkiye ciddi bir yanılgı yaşamaktadır. Piyasayı bitmiş projeler ve yeni başlanan projeler olarak ikiye ayırmak gerekmektedir. Bitmiş projelerde parasal sıkılaşma ve talep daralmasına paralel olarak penetrasyon oranı düşük olduğu için düşüş olabilir. Ancak yeni projelerde bir düşüş olma ihtimali enflasyon devam ettiği sürece mümkün değildir. Üretim maliyetlerindeki sürekli artış bunun önündeki en temel nedendir. Sadece arazi fiyatlarında bir düşüş yaşanırsa kısmi olarak etki edebilir ama pek ihtimal vermiyorum.
Yeni proje başlangıçlarını da takip ettiğimizde yatırımcıların yeni projeye başlama iştahının azalması dolayısıyla arz yönünde de bir daralma yaşanmaktadır. Dolayısıyla fiyat düşüşlerinin önünde arz yönlü de bir engel vardır.
Yatırımcı tarafında birçok projenin hatta ruhsatı alınmış projelerin bekletildiğini görebiliriz.
2024 enflasyon hedeflemesinde önemli bir yıl. Fiyatlar genel seviyesi ve gelir dengelemesi konusunda da önemli bir kırılma noktası olarak görüyorum.
Kredi ve gelir dengesi yakalandığı takdirde olumlu gelişmeler olabileceğini düşünüyorum.
