GÖKSEL BAŞARAN - HIDIRCAN KAYA
Sektörden gelen değerlendirmelere göre kredi serbestisi, kısa vadede %15–20 seviyelerinde, orta vadede ise %40–50’ye varan bir talep artışı yaratabilir. Özellikle kentsel dönüşümün öneminin artmasıyla, beklemede kalan talebin hızla devreye gireceği ifade ediliyor.
Yüksek arsa maliyeti konut fiyatlarını yukarı çekiyor
İnşaat sektörünün temsilcileri, konut fiyatlarının ulaştığı seviyelerde en kritik unsurun yüksek arsa maliyetleri olduğunu vurguluyor. Arsanın konut maliyetinin neredeyse yarısını oluşturduğuna dikkat çekiliyor. Bu noktada, kamunun öncülüğünde geliştirilecek “Uygun Arsa Modeli”nin sektöre önemli bir rahatlama sağlayacağı, maliyetleri düşürerek konutun erişilebilir hale gelmesine katkıda bulunacağı ifade ediliyor.
1’inci el satışları artırmak için yeni modeller
TÜİK verilerine göre 2025’in ilk yarısında 1. el konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı %30,8’de kaldı. Sektör temsilcileri, bu oranı yükseltmek için üreticilerin daha küçük metrekareli, uygun fiyatlı projelere yönelmesi, esnek ödeme planları geliştirmesi ve modüler inşaat teknikleriyle maliyetleri azaltması gerektiğini belirtiyor. Ayrıca enerji verimli projeler ve kira garantili satış modelleri de tüketici güvenini artıracak çözümler arasında gösteriliyor.
Naci Şahin
Burçin İnşaat A.Ş.
Yön. Kur. Bşk.
Durgunluğun nedeni, krediye erişim güçlüğü
Kredi kısıtlarının kaldırılması, konut alıcılarının en büyük engellerinden birinin ortadan kalkması anlamına gelir. Bugün konut talebinde yaşanan durgunluğun en önemli nedenlerinden biri krediye erişim güçlüğüdür. Bu nedenle kredi koşullarının gevşetilmesi, piyasada ciddi bir hareketlilik yaratacaktır. Benim öngörüm, kredi kısıtlamalarının kaldırılmasıyla birlikte konut talebinde en az %15 oranında bir artış yaşanacağı yönündedir. Ayrıca, son yıllarda yaşanan depremler nedeniyle kentsel dönüşümün toplumda daha fazla önem kazanması da talebi artırıcı bir unsur olacaktır. Kentsel dönüşümün yarattığı bu etkiyi de hesaba kattığımızda yaklaşık %10 oranında ek bir talep artışı olacağını düşünüyorum. Dolayısıyla, hem kredi kolaylıkları hem de kentsel dönüşüm dinamikleri birleştiğinde konut talebinde ciddi bir canlanma yaşanacaktır.
Arsa maliyetleri, bugün konut fiyatlarının yükselmesinde en kritik faktörlerden biri haline gelmiştir. Özellikle Bursa özelinde, belediyeler yeni imarlı arsa üretmediği için mevcut arsalar sınırlı kalmakta ve bu da fiyatların olağanüstü şekilde yükselmesine neden olmaktadır. Şu anda piyasada imarlı arsaların fiyatları normal değerlerinin 2 hatta 3 katına çıkmış durumda. Bu durum hem üreticiyi hem de tüketiciyi zor durumda bırakıyor. Dolayısıyla, “Uygun Arsa Modeli” gibi projeler, sektör için çok büyük bir rahatlama sağlayabilir. Belediyelerin arsa üretiminde daha aktif rol alması, özellikle de kentsel dönüşümü destekleyecek şekilde uygun fiyatlı arsa sunması, hem konut maliyetlerini aşağı çeker hem de sektörün önünü açar. Böyle bir modelin hayata geçirilmesi, konut fiyatlarının dengelenmesi ve daha erişilebilir hale gelmesi açısından son derece etkili olacaktır.
1. el konut satışlarının düşük kalmasının en önemli nedenlerinden biri, yeni konutların yüksek maliyetler nedeniyle alıcıya pahalıya mal olmasıdır. Bunun yanında, kentsel dönüşüm projelerinin istenilen hızda ilerlememesi de bu tabloya katkı sağlamaktadır. Üretici olarak bizlerin atması gereken en önemli adım, belediyelerle iş birliği yaparak kentsel dönüşümü daha cazip hale getirmektir. Eski binaların yıkılarak yerine modern, güvenli ve enerji verimli yeni konutlar yapılması hem kent estetiği hem de güvenlik açısından önemlidir.
Enflasyonun yüksek seyretmesi ve faiz oranlarının ciddi şekilde artması, konut alıcılarını olduğu kadar üreticileri de olumsuz etkiliyor. Bugün birçok kişi konut sahibi olmayı ertelemek zorunda kalıyor. Bu da üretim ve yatırım planlarımızda temkinli davranmamıza neden oluyor. Ancak kredi koşullarının iyileşmesi halinde bu tablo tamamen değişebilir. Krediye erişimin kolaylaşması, alıcı tarafında güven ve iştahı artırırken biz üreticilerin de daha cesur adımlar atmasını sağlar. Böyle bir ortamda, sektör genelinde üretim ve yatırım planlarında yaklaşık % 40 oranında bir artış yaşanacağını öngörüyorum. Bu, yalnızca konut satışlarını artırmakla kalmaz, aynı zamanda inşaat sektörünün tüm yan kollarında (malzeme, istihdam, lojistik vb.) bir canlanma yaratır. Sonuç olarak, kredi koşullarının iyileştirilmesi hem arzı hem de talebi aynı anda canlandırarak ekonomiye ciddi bir çarpan etkisi kazandıracaktır.
Murat Evke
Evke Yapı
Uygun arsa temini, güçlü bir araçtır
Şunu net olarak ifade edeyim: kredi kısıtlarının azaltılması veya kaldırılması konut talebinde hızlı bir canlanma tetikler; kısa vadede (6–12 ay) %20–40 arası bir talep artışı mümkün görünüyor. Ancak burada önemli bir düzeltme yapmak lazım: yalnızca kredi kısıtlarının kalkması tek başına piyasayı tam anlamıyla eski hareketliliğe ve güven düzeyine geri döndürmez. Piyasadaki genel ekonomik koşulların (enflasyon, istihdam, reel gelir) ve tüketici güveninin/moralinin de belirli bir toparlanma göstermesi gerekir. Bu unsurlar yatırım amaçlı talebi, alım kararlarını ve fiyat beklentilerini doğrudan etkiliyor. Dolayısıyla kredi engelinin kalkması bir katalizör — fakat tam toparlanma için ekonomik istikrar ve alıcı moralinin iyileşmesi gereklidir.
Uygun arsa temini çok güçlü bir araçtır ve maliyetler üzerinde direkt etki yapar. Ancak tek başına “ucuz arsa” çözümün tamamı değildir. Şunu vurgulamak isterim: arsa maliyetlerinin düşürülmesi maliyet tarafında önemli bir avantaj sağlarken, enflasyonist bir ortam sürdüğü sürece inşaat girdileri (çimento, çelik, enerji, işçilik) ve finansman maliyetleri yüksek kalacağından konut fiyatlarının gerçekte düşmesi sınırlı olacaktır. Bu nedenle:
Uygun arsa + enflasyonu kontrol altına alma politikaları + tedarik zinciri maliyetlerinin stabil hale getirilmesi bir arada uygulanmalı.
Kamunun altyapı katkısı, uzun vadeli imar tahsisleri, parsel bazlı teşvikler ve şeffaf süreçlerle desteklenirse etki katlanır.
Kısacası; uygun arsa modelinin etkinliği yüksek ama etkinliği maksimize etmek için makroekonomik istikrar ve maliyet kontrolü de şarttır.
Benim bakış açıma göre üretici olarak atmamız gereken adımlar daha geniş bir strateji gerektiriyor. Sizin de belirttiğiniz gibi farklı tasarım projeleri üretmek ve Türkiye piyasasına uygun ekonomik projelere odaklanmak kritik. Buna ek olarak:
Konut tipolojilerini çeşitlendirmek: Daha küçük metrekareli, fonksiyonel, uygun fiyatlı konut üniteleri; esnek planlar; ortak kullanım alanlarıyla maliyet-etkin çözümler.
Seri üretim ve modüler inşaat teknikleri kullanarak maliyet ve süreyi azaltmak.
Yerel pazara uygun proje paketleri: Farklı gelir gruplarına yönelik ödeme planları, devlet desteklerine uygun projeler ve kira-satın alma modelleri.
Müşteri güvenini artıracak garanti, şeffaf sözleşme, net metrekare bilgisi ve güçlü satış sonrası hizmetleri sunmak.
Kamu-özel sektör iş birlikleri ile uygun arsa temini sağlamak ve imar süreçlerini hızlandırmak.
Bu kombinasyon, 1. el satışların payını artırmada etkili olacaktır.
Kredi koşullarında anlamlı bir iyileşme üretimi, yatırıma ve proje ölçeğine doğrudan olumlu yansır. Ancak verilerin (enflasyon, faiz, ekonomik büyüme göstergeleri) sürdürülebilir şekilde iyileşmesi de bizim yatırım iştahımızı ve risk alma kapasitemizi büyütecektir. Beklentilerim şunlardır:
Kısa vadede stok erimesi hızlanır; bekleyen projeler hızla hayata geçirilir.
Orta/uzun vadede daha büyük ölçekli projelere (kentsel dönüşüm, karma kullanım, işyeri projeleri) yatırım yapılır.
Finansman yapısını daha uzun vadeli, sabit maliyetli borçlandırma lehine yeniden düzenleyebiliriz.
İstihdam ve tedarikçi ağında canlanma olur; tedarik zinciri yatırımları artar.
Özetle, kredi koşullarının iyileşmesi katalizör; ancak sürdürülebilir büyüme için makro verilerin stabil ve olumlu seyretmesi gerekir. Bu şartlar altında biz de daha cesur yatırım kararları alır, büyük ölçekli ve toplumsal fayda sağlayan projeleri uygulamaya koyarız.
Sertaç Karaalp
Alpiş Holding Yönetim Kurulu Başkanı
Doğru lokasyonda doğru proje yapılmalı
Kredi kısıtlarının kalkması konut piyasasının canlanmasına elbette katkı sunar. Ancak gözden kaçırılmaması gereken birkaç nokta daha var. Kredi kısıtlarının kaldırılmasının yanı sıra konut kredi faiz oranlarının da düşmesi gerekiyor. Konut kredi faiz oranları şu an 2,60 ila 3,20 aralığında. Bir kere önce bu oranın 2’nin altına inmesi lazım.
Bir de üretici tarafı var. Kredi dışında vatandaşın ihtiyacına göre konut üretmek de lazım. Şurada bir yanılgıya düşmeyelim. İkinci el satışların yüzde 50’den fazlası ihtiyaçtan dolayı gerçekleşiyor. Vatandaşın, esnafın, tüccarın kendi ihtiyaçlarını karşılamak, işini yürümek için sattığı konutlar. O yüzden konut alım iştahının çok canlı olduğunu söyleyemeyiz.
Sıfır konutların satışlarının artması için kredi kısıtlarının ve faiz oranlarının revize edilmesinin yanı sıra üreticinin de doğru lokasyonda doğru proje yapması gerekiyor.
Özetle; üreticiler nitelikli projeleri hayata geçirmeli, kredi kısıtlaması kalkmalı, ve de konut faizleri 2‘nin altına inmeli.
Şeref Demir
İMSİAD YKB
Konut piyasasında canlanmanın anahtarı: Finansman ve uygun arsa üretimi
Konut sektörü uzun süredir yüksek enflasyon, faiz oranları ve kredi kısıtlamalarıyla boğuşuyor. Krediye erişimdeki zorluklar vatandaşların konut alım iştahını frenlerken, üreticileri de yeni projeler konusunda temkinli davranmaya zorluyor. Bugün gelinen noktada, sektörün yeniden ivme kazanabilmesi için hem finansman koşullarının iyileştirilmesi hem de uygun maliyetli arsa üretiminin öncelikli gündem olması gerekiyor.
Konut piyasasında kredi, özellikle orta gelir grubu için vazgeçilmez bir unsur. Son dönemde krediye erişimdeki sınırlamalar, talebin önemli ölçüde ötelenmesine yol açtı. Kısıtlamaların kaldırılması halinde piyasaya girmeyi bekleyen bu kitlenin devreye girmesiyle, kısa vadede %30-40 arasında bir talep artışı yaşanması öngörülüyor. Özellikle büyükşehirlerde, bekleyen talep stoğu düşünüldüğünde bu artış daha yüksek oranlara ulaşabilir. Konut fiyatlarının ulaştığı seviyelerde en büyük etkenlerden biri yüksek arsa maliyetleri. Bugün arsanın, konut maliyetinin neredeyse yarısını oluşturduğu görülüyor. Bu durum, uygun fiyatlı konut üretimini imkânsız hale getiriyor. Bu noktada gündeme gelen “Uygun Arsa Modeli”, sektör açısından kritik bir çözüm aracı olabilir.
• Kamu arazilerinin konut üretimine açılması,
• Belediyeler öncülüğünde arsa üretim stratejileri geliştirilmesi,
• Uzun vadeli planlarla arsa arzının artırılması,
• Arsanın rant aracı olmasının önüne geçilerek, arsa stokçuluğu önlenmeli
konut fiyatlarını erişilebilir seviyelere çekebilecek en etkili yöntemler arasında yer alıyor.
TÜİK verilerine göre, 2025’in ilk yarısında 1. el konut satışlarının toplam içindeki payı %30,8’de kaldı. Bu oran, üretimin cazibesini yitirdiğinin açık göstergesi. Vatandaş, krediye ulaşamadığı ve fiyatlar yüksek kaldığı için ikinci el konutlara yöneliyor. Bu tablonun tersine çevrilebilmesi için üreticilerin de adımlar atması şart. Daha küçük metrekareli ve erişilebilir fiyatlı projelere yönelmek, güven ortamını pekiştirecek tamamlama sigortası gibi sistemleri hayata geçirmek, ayrıca Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ve BES benzeri finansman modelleri ile yeni çözümler geliştirmek sektör için kaçınılmaz görünüyor. Enflasyon ve yüksek faizler hem vatandaşın alım gücünü daraltıyor hem de üreticinin yatırım iştahını azaltıyor. Bugün birçok firma yeni proje lansmanlarını ötelemek zorunda kalıyor. Ancak kredi koşullarının iyileşmesi halinde:
• Yeni projeler hızla devreye girer,
• Üretim artışıyla birlikte istihdam genişler,
• 250 yan sektörlerde ciddi bir hareketlilik yaşanır,
• Reel ekonominin tamamına olumlu katkı sağlanır.
• En önemlisi riskli yapı stoğunu dönüşümü azaltılmış olacak.
Konut sektörünün sürdürülebilir bir şekilde büyüyebilmesi hem krediye erişimin kolaylaşmasına hem de arsa maliyetlerinin düşürülmesine bağlı. Kredi kısıtlarının kaldırılması piyasaya kısa vadede canlılık kazandırırken, “Uygun Arsa Modeli” ile sağlanacak yapısal çözüm, uzun vadede erişilebilir konut üretiminin kapısını aralayacaktır.?
Türkiye ekonomisinin lokomotiflerinden biri olan inşaat sektörünün yeniden güçlü bir ivme kazanabilmesi için bu iki adımın bir an önce atılması hem sektör temsilcilerinin hem de toplumun ortak beklentisi durumunda.
Yusuf Şehitoğlu
Şehitoğlu İnşaat YKB
Sektör, finansman baskısı altındadır
Gayrimenkul sektörü birinci derecede kredili duyarlı bir alandır. Konut sahipliğiyle ilgili bir kısıtın olması açıkçası çok mantıklı değil. Tüm dünyada gayrimenkul kullanım amacından gelir getirici ve kazanç sağlayıcı, enflasyona karşı en korumacı finansal yatırım araçlarının başında gelmektedir. Kısıtın kalkması ve faiz düşüşü üzerine marjinal değer ölçümlemesi olmasa da önemli bir artış yaşanacaktır.
Uygun arsa modeli etkili olmasına olur ancak şehirlerin yeni nesil planlamaya ihtiyaçları vardır. Özellikle eski planlarla ilerleyen şehirlerde arazi maliyetlerini çok daha fazla yaşıyoruz. Konya gibi, Gaziantep gibi, Kayseri gibi yeni nesil planların olduğu, ölçek olarak bütünsel planların yapıldığı şehirlerde daha az yaşanmaktadır. Bu çerçevede hem kentsel dönüşümün bütünsel şehir planının hem de imar planlarının bütünsel revizyonu gerekmektedir.
İlk olarak bankaların ve yeni nesil finansal enstrümanların kullanılması gerekmektedir. Geleneksel kredi araçlarının dışında, fonlar, kitlesel fonlar, tokenizasyon, paylaşımlı mülkiyet, gayrimenkul kira sertifikaları gibi araçlarla ürün çeşitlenmesine gidilmelidir. Bu noktada mevzuat tarafında çok hızlı düzenlemelere ihtiyaç vardır.
Tüm sektör finansman baskısı altındadır. Hem üretici hem de tüketici tarafı bunu yakından hissetmekte ve hatta tedarikçileri de buna ilave edebiliriz. Finansmana ulaşım imkanı ve koşullarının üretici ve tüketici için uygun hale gelmesi her alanda ivmeyi arttıracaktır.
Mustafa Altın
Makaza Altın İnşaat YKB
Arsa bedeli çok fazla
Konut alımlarında kredi kullanımı en önemli belirleyici unsurlardan biridir. Şu an krediye erişimdeki kısıtlar nedeniyle birçok hane konut talebini ötelemektedir. Kısıtların kaldırılması ve kredi faizlerinin erişilebilir seviyelere inmesi durumunda konut talebinde ilk 6 ay içerisinde %25-30 seviyelerinde bir artış öngörüyoruz. Özellikle orta gelir grubunun beklemede kalan talebi devreye girecektir.
Konut maliyetlerinin yaklaşık %40-50’sini arsa bedeli oluşturmaktadır. Bu oran dünya ortalamasının oldukça üzerindedir. Kamu eliyle geliştirilecek “Uygun Arsa Modeli”, sektörde üretim maliyetlerini düşürerek hem arzı artırır hem de fiyatların dengelenmesine katkı sağlar. Özellikle şehir merkezlerine yakın, altyapısı hazır arsaların üreticiye sunulması halinde konut fiyatlarında % 15-20 oranında bir iyileşme sağlanabilir. Bu model, dar ve orta gelirli vatandaşların erişilebilir konuta ulaşması açısından da kritik öneme sahiptir.
1.el konutların düşük payının temel nedeni fiyatların yüksekliği ve krediye erişim zorluklarıdır. Üretici olarak bu oranı artırmak için:
• Esnek ödeme planları (peşinat erteleme, ara ödemesiz uzun vadeler) sunmak,
• Müşteriye kira garantili satış veya farklı finansman modelleri geliştirmek,
• Enerji verimli ve düşük aidatlı projeler üretmek,
• Tüketicinin güvenini artıracak şeffaf teslim süreçleri ve garanti sistemleri uygulamak,
önceliklerimiz arasında olacaktır. Bu adımlar, 1. el konutun tercih edilirliğini artıracaktır.
Kredi koşullarının iyileşmesiyle birlikte konut talebinin artacağı öngörülmektedir. Bu durumda sektör olarak:
• Yeni projelerin lansmanlarını hızlandırır, ertelenmiş yatırımları devreye alırız.
• Üretim planlarında özellikle orta gelir grubuna yönelik erişilebilir konut projelerine ağırlık veririz.
• İstihdam kapasitesi genişler, yan sektörlerde de (demir, çimento, mobilya, beyaz eşya) ciddi hareketlilik olur.
• Yatırımcı güveni artar ve yabancı yatırımcıların da Türkiye konut pazarına ilgisi yükselir.
Macid İlker
Kıvam Grup YKB
Kredi koşulları iyileşmeli
Mevcut ekonomik koşullar ve bastırılmış konut talebi göz önüne alındığında, kredi kısıtlamalarının kaldırılması durumunda, konut talebinde 3-6 ay süreli kısa vadede yüzde 20-30, 6-12 ay süreli orta vadede ise yüzde 40-50 civarında bir artış yaşanması öngörülebilir. Ve bu artış ilk defa konut sahibi olacaklar ile özellikle yatırımcılar için de piyasada hareketlilikler yaşanabilir.
Öncelikle şunu belirtmeliyim ki, konut maliyetlerinin yüzde 40-50’sini arsa maliyetleri oluşturmaktadır. Bu oran büyükşehirlerde daha da yüksek olmaktadır. Yüksek arsa maliyetlerini düşürmeye yönelik ‘Uygun Arsa Modeli’, konut üretim maliyetlerini azaltarak fiyatların dengelenmesine ve erişilebilir konut arzının artmasına önemli katkı sağlar.
Bu model, özellikle alt ve orta gelir grubu için konut talebini karşılamada sektör açısından etkili bir çözüm olabilir.
Böyle bir model uygulanabilirse konut fiyatları yüzde 20-25 oranında kendiliğinden azalmış olur ve böylece orta gelir grubunun konut alabilmesini rahatlatır.
Kamu arazileri yapılaşmaya açılmalı ve büyük şehirlerde imar planı yaparken şeffaf ve dengeli olmasının da göz önüne bulundurulmalıdır.
Önce kaliteli ve düzenli, depreme dayanıklı, enerji verimliliği yüksek sürdürülebilir konutlar inşa edilmelidir.
Maliyetleri optimize eden yenilikçi inşaat tekniklerine yönelerek daha ulaşılabilir fiyatlarla konut üretmek ve alıcıya cazip ödeme seçenekleri sunmak gerekir. Ayrıca, hedef kitleye yönelik doğru lokasyon ve konut tipi seçimleriyle talep odaklı projeler geliştirmek de kritik öneme sahiptir.
Konut sahibi olmak isteyenlere esnek ödeme planları sunulabilmeli, diğer taraftan bankalar da uzun vadeli krediler açabilmeli. Ayrıca, düşük faizli konut kredisi kampanyaları düzenlenebilmelidir.
Bir kere üretim hızlı ve seri olmalı. Yatırım alanı sadece büyükşehirlerde değil Anadolu’da da yatırımların planlanması lazım. Anadolu’daki şehirlere de planlama yapılabilmeli. Maliyet yönetimi yapmalı ki, işte o zaman konut fiyatları düşer.
Kredi koşullarının iyileşmesi, talebi canlandırarak konut satışlarını artıracağından, sektör üretim kapasitesini genişletmeye ve yeni projelere daha hızlı başlamaya yönelecektir. Bu durum, yatırım planlarının öne çekilmesine ve özellikle alt ve orta gelir grubuna yönelik projelere ağırlık verilmesine neden olabilir. Aynı zamanda, artan talep öngörüsüyle birlikte arsa yatırımları ve iş gücü planlamasında da ölçek büyütme eğilimi görülebilir.
