Semih AYDIN – Göksel BAŞARAN
Vatandaşlar, fiyatların yükselmesine rağmen yatırımda güvenli liman olarak konutu tercih ediyor. Artan taleple birlikte konut stokları erirken, müteahhitler inşaat girdi maliyetlerinin yükselmesi nedeniyle yeni projelerini erteliyor.
Türkiye’de konut satışları yıla hızlı başladı. Konuta olan talepte geçen yılın aynı dönemine göre ciddi bir artış yaşandı. Müteahhitler, bu talebin konut fiyatlarının önümüzdeki süreçte daha fazla artacağı yönündeki beklentiden dolayı olduğunu söylüyor. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın geçtiğimiz günlerde açıkladığı konut destek paketleri, talebi daha da artırdı. Bursa’daki sektör temsilcileri, açıklanan paketin etkilerinin önümüzdeki aylarda görüleceğini belirtti. Ancak satışlardaki bu pozitif havaya rağmen inşaat maliyetlerinde yıllık bazda yüzde 100’leri geçen artışlar sektörün hala en büyük sıkıntısı.
Konuta talep arttı
Türkiye genelinde konut satışları nisanda yıllık bazda yüzde 38 artışla 134 bin 170 oldu. Bursa’da ise satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 39,7 artarak 4 bin 851 olarak kayıtlara geçti. Türkiye genelinde konut satışları nisanda geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 38,8 artarak 133 bin 58 oldu. Nisanda satılan konut sayısı mart ayına göre ise yüzde 0,8 düştü. Martta 134 bin 170 konut satılmıştı. Bursa’da ise konut satışları nisanda geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 39,7 artarak 4 bin 851 oldu. Nisanda satılan konut sayısı mart ayına göre ise yüzde 1,3 düştü. Martta 4 bin 918 olmuştu. Bursa bu rakamla İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya’nın ardından nisan ayında en fazla konutun satıldığı 5’inci il oldu. Bir önceki ay ülke genelinde yabancıya yapılan konut satışlarında da yüzde 58 artış yaşandı. Bursa’da ise bu artış yüzde 20,6 oranında gerçekleşti.
Yapı ruhsatı ve kullanma izinleri azaldı
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, Türkiye genelinde 2022 yılının 1’inci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı yüzde 22,5, daire sayısı yüzde 27,9 ve yüzölçümü yüzde 21,8 azaldı.
Bursa ise geçen yılın ilk çeyreğine göre, bu yılın ilk çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısında yüzde 30,1, daire sayısında yüzde 30,1 ve yüzölçümünde yüzde 14 düşüş yaşandı.
Bursa’da geçtiğimiz yılın ilk çeyreğinde yapı ruhsatı alan bina sayısı bin 176 iken bu yıl 822, daire sayısı 5 bin 879 iken bu yıl 4 bin 109 oldu. Yüzölçümü ise 1 milyon 296 bin 859 metrekareden 1 milyon 114 bin 933’e düştü.
2021 yılının ilk çeyreğine göre bu yılın 1’inci çeyreğinde, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı yüzde 7,1 artarken, daire sayısı yüzde 2,4 ve yüzölçümü yüzde 7,9 azaldı. Bursa’da ise geçen yılın ilk çeyreğine göre yapı kullanma izin belgesi alan yapıların bina sayısı yüzde 19,2, daire sayısı yüzde 23 ve yüzölçümü yüzde 26,4 azaldı.
Mustafa ANDIÇ
İMSİAD YKB
Yatırımlar daralıyor
Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın açıkladığı konut alım-satım paketini olumlu karşılıyoruz. İMSİAD olarak bizim de yıllardır konut kredi faizlerinin psikolojik eşik olan yüzde 1’in altında olması, desteklerin ilk defa konut alanlara ve sıfır gayrimenkullere uygulanması konusunda taleplerimiz vardı. Ancak farklı bir pencereden baktığımızda ise açıklanan paketin büyük bir fayda ve satışlarda yüksek oranda artış getirmesini beklemiyoruz. Çünkü vatandaşımızın alım gücü azalmış durumda. 10 yıllık 0,99 faiz oranıyla kredi imkanı güzel bir fırsat. Ama alım gücü olmayınca bu oran 0,5 de olsa insanların borçlanma gücü azalıyor.
Biz konut satışlarında KDV indirimi beklerken, yüzde 7 bir artış oldu. Bu da fiyatlara olumsuz yansıyacaktır. Bizim talebimiz hem inşaat girdilerinde yüzde 8 KDV uygulanması hem de müteahhitlik sektörünün standart olarak yüzde 8 KDV ile fatura kesmesiydi. Böylece KDV iadeleri ortadan kalkacak, kamunun iş yükü azalacak ve hem de malzeme fiyatlarında yüzde 10’luk KDV indirimi sektöre olumlu yansıyacaktı. Maliyet artışları nedeniyle konut fiyatlarının artması çok normal. Müteahhitler her gün girdi maliyetlerinin artması nedeniyle rutin ve fiyat ayarlaması yapmaya çalışıyor. İnşaat girdi maliyetlerindeki artış sektörümüzü çok olumsuz etkiliyor. Bir projeye başlarken maliyetleri hesaplayamıyorsunuz. Dolayısıyla maliyetlerini hesaplayamadığımız bir üretimin fiyatlandırmasını da yapamıyorsunuz. Müteahhitlik firmalarının sermaye ihtiyacı artarak devam ediyor. Son 3 senede girdi maliyetlerinde yüzde 300’e yakın bir artışın olması çok ciddi bir sermaye ihtiyacını da beraberinde getiriyor. Fiyatların artış eğiliminin devam etmesi ve ciddi blok zamların gelmesi nedeniyle önlerini göremeyen müteahhitlik sektörü temsilcileri de yatırımlarını daraltıyor ya da beklemeye geçiyor. Bugün baktığınızda ülke ihtiyacının yüzde 50’si kadar konut üretiliyor. Bunun olumsuz etkileri de kiralarda olacak. Konut stoklarının azalması ve yeni projelere başlanmaması nedeniyle sektörümüz hacim olarak daralacak. Sektör temsilcileri belki başka alanlara yönelecekler. Çünkü müteahhitlik, yüklü miktarda sermaye gerektiren bir sektör. İçinde bulunduğumuz ortamda kimse bu kadar yüksek sermayeyi riske atmak istemiyor. Bu noktada sektörümüzün daralması çok ciddi bir işsizlik oluşturacak.
Ş
eref DEMİR
Akyükselen İnşaat YKB Yrd.
Satış artıyor ama yeni projeler azalıyor
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 24,7 artarak 36 bin 421 adet oldu. İkinci el konut satışı aynı dönemde yüzde 45 artarak 96 bin 637 olarak gerçekleşti. Toplam satılan konutlar da ilk elin oranı yüzde 27,4’te kalırken ikinci el konut satış oranı yüzde 72,6 oldu. Yabancılara satış yüzde 58,1 artarak 6 bin 447 oldu. Toplam konut satışında yabancıların payı yüzde 4,8 olarak gerçekleşti. Geçen aylarda en fazla konutu İranlılar alırken nisan ayında birinciliği Rusya, ikinciliği İran aldı. Bu ülkeleri de ardından Irak takip ediyor. İpotekli satışın Nisan ayında henüz Cumhurbaşkanı’nın konut kredi oranlarının düşürüldüğüne dair açıklamanın uygulamada tam anlamıyla işlemeye başlamamış olmasına rağmen yüzde 83 gibi bir artış göstermesi konut ihtiyacının ne denli fazla olduğunu gösteren bir emaredir. Bir yıl içinde inşaat malzemelerinin büyük kısmında yüzde 200-300’lere varan artışların olması ister istemez konut satış fiyatlarına kısmen yansıdı. Buna rağmen konut satışında artış olması, bilinenin çok üstüne konuta ihtiyaç duyulduğu ve artan emtia fiyatları nedeniyle her geçen gün fiyatların artmaya devam edeceği endişesi konut alımına teşvik etmektedir. Fakat dikkat edilmesi gereken başka bir konu ise ikinci el satışların birinci el satışların nerdeyse üç katına varması. Bunun nedeni ise muhtemelen alım gücü ile alakalı olsa gerek. Haziran ayında konut kredi oranının düşüşü ipotekli konut sayısında artışa yol açacaktır. Geçen dönemlere göre satış oranlarında artış olmasının yanı sıra maalesef yeni projelere başlama oranı her geçen gün düşmekte. Bunun sebeplerin başında kıt ve çok pahalı olan arsa akabinde çimento, cam sunta MDF gibi inşaatta çok kullanılan malzemelerin fiyat artış oranının enerji, döviz, enflasyon artış oranı ile izah edilemeyecek düzeyde fazla olması. Mevcut talebin, ihtiyacın karşılanması, kira artışlarının ve arz azlığından dolayı fiyatların yükselmesinin önüne geçmek ile birlikte 6-7 milyon civarında riskli yapının olduğu ülkemizde yeni konut projelerinin hayata geçmesi arzu edilenden ziyade zaruri bir ihtiyaçtır. Konut ihtiyacı olanların ve sektörde istihdam edilenlerin mağdur edilmemesi için biran evvel imarlı arsa üretimine çözüm bulunmalı ve malzeme fiyatları artışının önüne geçmek için tedbir alınmalıdır.
Sertaç KARAALP
Alpiş Holding YKB
Artış ivmesi sürebilir
Türkiye genelinde konut satışları Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 38,8 artarak 133 bin 58 oldu. Bursa genelinde ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 28 artışla 4 bin 851 konut satıldı. Yabancı satışları da es geçmemek lazım. Bursa genelinde nisan ayında yabancılara 158 adet konut satıldı. Yabancıya yapılan konut satışlarında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17’lik bir artış olduğunu görüyoruz. Bunları irdelemek gerekirse Türkiye genç nüfusa sahip bir ülke olduğundan sürekli konut ihtiyacı oluyor. Bursa özelinde bakıldığındaysa sanayi şehri olmasından dolayı sürekli göç alan bir kentiz. Aynı zamanda tarihi ve doğal güzelliklerimizden dolayı yabancıların da ilgi gösterdiği bir şehiriz. Bununla birlikte vatandaşlarımız birikimlerini korumak için yatırım amaçlı konut alıyor. Pandeminin de neredeyse tamamen bitip normal hayata geçişimizin de olumlu etkisi olduğunu düşünüyorum. Ben bu artış ivmesinin süreceğini düşünüyorum. Cumhurbaşkanımızın açıkladığı bu paketin illa ki faydası olacaktır ancak beklenti ve sonuçları da iyi tahlil etmek gerekiyor. 2 milyon baremindeki rakamlar diğer büyükşehirlere göre Bursa özelinde iyi oranlar. Bursa inşaat piyasasındaki fiyat skalası 1,5 ila 4 milyon arası olduğundan bu paketin faydalı olacağı kanısındayım. Önceki yıllarda yapılan 0.64 oranlı konut kredisinden dolayı o dönem hazır konutların pek çoğu satılmıştı. Şimdiki pakette, bankalar, yüzde 75’i bitmemiş projelerden kredi kullandırmıyor. Belki tek handikap olarak bunu görebiliriz. İnşaat tamamlamayla ilgili bir kredi paketi de açıklandığından dolayı bu 0,99’luk kredi paketinin etkilerini ben esasen eylül ayından sonra göreceğimizi düşünüyorum.
Maliyetler olduğu yerde durmuyor, hammadde tefarik zincirinin bozulması haliyle fiyatları sürekli yukarı doğru çekiyor. Özellikle demir ve çimentodaki fiyatlar önceki aylara göre her ne kadar biraz durulmuş olsa da diğer ürünlerde artışlar sürüyor. Özellikle mobilya grubunda geçen ay MDF’ye 2 defa zam geldi. Maalesef maliyetlerin artışı daire fiyatlarını etkiliyor bu da alım gücünü düşürüyor. Ben bu zamların da bir yerde duracağına inanıyorum. Enflasyonun da biraz dizginlenmesiyle yıl sonundan sonra stabil bir duruma geleceğimizi tahmin ediyorum.
Mehmet KURT
LİK Yapı YKB
Yatırımcı harekete geçti
Konut satış rakamları, piyasadaki hareketin istatistiklere yansımaya başladığını gösteriyor. Özellikle ipotekli satışlara baktığımızda; beklemede olan yatırımcının harekete geçmeye başladığını gösteriyor.
Psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına düşen konut kredisi faizi, beklemede kalan kesimi harekete geçirecek. Ayrıca inşaat şirketlerine verilecek destekle de satışı yavaş kalmış projeler hızlandırılmış olacak. Ancak iki konuda daha destek beklediğimizi belirtmek isterim. Proje kredilerinde ve arsa alımlarında müteahhit firmalara sağlanacak destek ve teşvikler maliyetleri ve dolayısıyla fiyatları aşağı çekecek etkenler olacaktır.
Dünyada artan emtia fiyatları, tedarik sorunu ve döviz kurundaki hareketliliğin etkisiyle inşaat maliyetlerinde artış sürecektir. Biz inşaat malzemelerindeki artışı kendi fiyatlarımıza aynı oranda yansıtamıyoruz. inşaat sektörünü desteklemek için çimento ve demir ihracatına kota koymalı ve yerli üreticilere destek sağlamalıdır. Yakın zamanda Cumhurbaşkanımız tarafından açıklanan konut finansman paketleri tüketicilere ciddi fırsatlar sunuyor. Bazı kesimleri kapsamasa da bu avantajlarla tüketicinin üzerindeki kredi maliyeti azaltılacak ve tüketici ihtiyacı olan konuta ulaştırılacak. Buna rağmen, konut talebi ve fiyatlarının gerek global, gerekse yerli piyasadaki tedarikçilerin maliyetlerinin artması sebebiyle yükseleceğini öngörüyorum.
Naci ŞAHİN
Burçin İnşaat YKB
Arz-talep dengesinde olumsuzluk yaşanabilir
Nisan ayı konut satışlarında yüzde 38 oranında bir artış yaşandı. Bu artışın mayıs ve haziran aylarında daha yüksek oranlara ulaşacağı kanaatindeyim.
Müteahhitlere, “Zam yapma, fiyatları sabit tut” deniliyor. Fakat inşaat malzeme fiyatları hızlı bir şekilde artıyor. Maliyetlerin sürekli arttığı bir ortamda müteahhitler olarak satış fiyatlarını nasıl sabit tutabiliriz? Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın konuta yönelik açıklamış olduğu paket daha çok malzeme satışlarına avantaj sağlıyor. Bunun da konut satışlarına faydası olacağı kanaatindeyim.
Ancak Cumhurbaşkanı’nın açıkladığı paketle birlikte, konuta artan talebin ve buna bağlı olarak fiyatların yükselmesinin arz-talep dengesini olumsuz etkileyeceği kanısındayım. Son dönemde demir, beton ve arsa fiyatları yüzde 150 arttı. Bu artışlarda üretici müteahhitlerin hiçbir etkisi yok. Zaten bu durum sektörü olumsuz etkiliyor. Artışlar önümüzdeki süreçte satışlarda azalmaya da yol açabilir.
Muhammet ADİLOĞLU
Adiloğlu Grup YKB
Konut fiyatlarında artış bekliyoruz
Nisan ayı konut satış rakamlarını olumlu buluyorum. Bir önceki yıla göre artış göstermesi önemli. Cumhurbaşkanımızın konut sektörüne yönelik açıklamış olduğu kredi oranlarındaki indirim paketini zor dönemde yapılan önemli bir adım olarak görüyorum. Önümüzdeki süreçte kısmen de olsa sektörde canlılık oluşturacağı kanaatindeyim. İnşaat sektöründe son bir yıl içinde maliyetlerdeki artışın, aslında tüm sektörlerde aynı orantıda olduğunu gözlemlemekteyiz. Tabii ki, maliyetlerdeki artışlara paralel olarak konut fiyatları da hızla yükselmekte. Bu da nihai tüketicinin alım gücünü zayıflatmakta. Ancak eski günlere oranla çok az konut üretilmesinden dolayı üretilen yüksek maliyetli konutlara da alıcı bulmakta zorlanılmıyor. Maliyetlerdeki artış kısmen yavaşladı. En kısa zamanda stabil olacağı kanaatindeyim. Pandemi sonrası arz talep dengesizliği ile emtia fiyatlarında oluşan artışların maliyetlerin artmasını tetikleyen en önemli faktör olduğunu düşünüyorum. Maliyetlerdeki artış ve konut oranlarındaki iyileştirmeye yönelik açıklanan paket ile müteahhit kârının tekrar makul seviyeye gelmesi bekleniyor. Bu durum ile birlikte ister istemez konut fiyatlarında artış olacağını düşünüyorum. Vatandaşların her şartta ve durumda en güvenli liman olan gayrimenkule yatırım yapmasının doğru olduğunu düşünüyorum.
Yusuf ŞEHİTOĞLU
Şehitoğlu İnşaat YKB
Maliyetler fiyatları artırıyor, yeni proje iştahını azaltıyor
Nisan ayı rakamları son 4 sene Nisan ve Ocak/Nisan rakamlarına göre önemli bir artış gösterdi. Artışlar ikinci el konutlarda birinci el konutlara göre daha fazla gerçekleşti. Sıfır konut maliyetlerindeki artışlar ikinci el konut satışlarına yönelimi arttırdı. Bunun yanında gayrimenkul prim oranları diğer yatırım araçlarına göre daha yüksek olduğu için tüketicideki yönelim arttı.
Son açıklanan paketin piyasalar açısından olumlu olacağını düşünüyorum. %0,99 olan psikolojik sınır satışlar tarafında olumlu olacaktır. Ek olarak konut değer artışı faiz giderinin üzerinde seyredeceği için alım tarafında önemli bir dönem olacağını düşünüyorum. Tabi burada en kritik nokta gelirler.
İnşaat maliyetlerinin artışı konut fiyatlarındaki artışa neden olurken imalat tarafında yeni proje iştahını azaltmaktadır. Bu durum özellikle arz sıkıntısı yaratacak ve fiyatlar genel seviyesinin daha da artmasına neden olacaktır. Genel olarak uluslararası enflasyonist piyasada artışlar devam ediyor.
Emtia tarafında düşüş yaşayanlar var, stabil olan var, artış yaşayan ürünler var. Burada ülkemiz için en büyük maliyet artışı kur kaynaklı olmaktadır. Örneğin demir uluslararası vadeli piyasalarda düşerken bizde kurdaki artış nedeniyle düşüşü hissedemiyoruz.
İnşaat maliyetlerinde ürün bazlı artışların yanında arazi fiyatlarındaki artışların da oldukça büyük etkisi olmaktadır. Bulunduğumuz bölgede yeni arsa planlamalar, mevcut plan iyileştirmeleri ve kentsel dönüşüm önemli bir yer tutmaktadır.
Talep tarafındaki desteklerin önemli olduğunu düşünüyorum. Ancak son iki senedir ülkemizdeki ve dünyadaki fiyat artışları Üretici Fiyatları tarafında yaşanıyor. Arz kısıtlığı, üretim azlığı, fırsatçılık gibi birçok nedenle bu artışları derinden yaşıyoruz. Bizler ham madde ve yarı mamul tarafında üretimi desteklemeli, üretim artışını sağlamalı ve bazı ürünlerde ihracatı kısıtlamalıyız ki iç piyasa tedarik zincirine destek olalım.
Son dönemde KDV düzenlemeleri yapıldı. 150 metrekare altındaki konutlar yüzde 8 diğerleri yüzde 18 olarak yeni düzenlemeye geçildi. Değişim öncesi mevzuatta arazi değerine göre yüzde 1, yüzde 8 ve yüzde 18 olarak belirlenen KDV oranlarında son düzenlemeyle yüzde 1 ortadan kaldırılmıştır. Bu noktada uygulama yönetmeliği gözden geçirilmelidir.
Murat ÇAKMAKER
BURTİMDER YKB
Erişilebilir konut için erişilebilir arsa olmalı
Türkiye genelinde konut satışları nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 38,8 arttı. Bu tabii ki sektörümüz için de olumlu bir gelişme. Ancak, önümüzdeki aylarda bu artışın sürüp sürmeyeceği belirsiz. Konut satışlarının artmasında yabancılara yapılan konut satışındaki artış da önemli. Özellikle savaştan dolayı Rus vatandaşların aldığı konut satışında ciddi artış var. Türkiye’de fiyatların uygun olması nedeniyle yabancıların konut almaya devam edeceklerini düşünüyorum. Diğer yandan, Cumhurbaşkanımız Recep Tayyip Erdoğan tarafından 10 Mayıs’ta açıklanan 0.99 ve 0.89 oranlı düşük faizli paket konut sektörüne pek hareket getirmedi. Mülk sahiplerinin konut fiyatlarına yaptığı fahiş artışlar bunun en önemli nedeni. 0.99 faizli krediyle 1 milyon liralık birinci el konut aldığınızda aylık ödemeniz 14 bin TL. Sabit maaşlı bir kişinin bunu ödeyebilmesi çok zor. Bu nedenle konut satışlarında bir artış olacağını düşünmüyorum. Pakette yarım kalan arzlara verilen desteği ise olumlu buluyorum. Sektördeki en önemli sorunlardan biri de inşaat maliyetlerindeki artışlar. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi, 2022 Mart ayında önceki aya göre yüzde 9,58, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 101,57 arttı. Malzeme endeksinde ise bir önceki yıla göre yüzde 128,11’lik artış kaydedildi. Bunlar inanılmaz rakamlar. Bu maliyetlerle konut üretmek çok zor bir hale geliyor. Müteahhitler riske girmek istemiyor. Enflasyon artmaya devam ettikçe, bu maliyet artışları da devam edecektir. Dolayısıyla konut fiyatları da buna paralel olarak yükselecektir. Önemli olan yüksek artışı engelleyecek politikalar geliştirmektir. Erişilebilir konut için erişilebilir arsa olması gerekir.
