Covid & pandemi-kira sözleşmeleri ve son durum?

Bugünkü köşemizi bu başlıkta toparlamak istedim. Zira kira sözleşmelerinin, ilişkilerinin tarafları gerçekten bir bilgi dağınıklığı içerisinde kaybolmuş gözüküyor.
2020’nin Mart’ında Dünya Sağlık Örgütü pandemi ilan edip ay ortasında herkes evine çekilince günlük yaşamımızda, ekonomik sosyal yaşamda pek çok şeyin hızla negatif değişime uğradığı, pek çok şeyin de keza değişmeye başlayacağının sinyallerini aldığımız günler, aylar birbirini izlemeye başladı.
Acemisiydik işin. Tarih kitaplarının yüz yıl öncesi açıldı. İspanyol gribi etkilerini sebep ve sonuçlarını hatırlayanlar bugün aramızda değildi, kaldı ki dünya yüz yıl önceki gibi değildi.
İnsanların aynı anda fiziken bir arada bulunmaması, deniz, kara, hava ve demiryolları ulaşımının neredeyse sıfıra inmesi olayı mevzuat ve uygulama ile sıkı tutulunca da elbette ki bundan sınai ekonomik sosyal yaşamın tüm alanlarıyla etkilenmemesi mümkün değildi.
Pandemiler, büyük savaşlar, deprem, sel benzeri doğa olayları gibi kriz ve çalkantılar beraberinde dramlar, yokluklar getirebildiği gibi evrimsel döngüsünde pek çok zaman yeni fırsatlar da yaratacaktı.
Evvela turizm ve yeme içme sektörleri fena etkilendi. Lokantalar, restoranlar, kafeler kapandı. Yanı sıra alışveriş merkezlerinde iş yapan tüm perakendeciler. Pandeminin negatif etkisinin kısa sürede sonlanmayacağı anlaşılınca da yıkımın faturası büyümeye başladı.
Hukuk da diğer kurumlar gibi bu işe pek hazırlıklı değildi. Ani olarak hayatımıza girip milyonlarca sözleşmeyi bozan bu ilişkilere adil sonuç bakımından hangi kuralların ne şekilde uygulanacağı önemli bir sorunsaldı. Mevzut; mevzuatta yer alan çoğu İsviçre hukukundan devşirme mücbir sebep hükümleri böylesine bir krize cevap verecek miydi?
Devreye yasama organı girdi. Çıkarılan bir kanunla Mart-Haziran 2020 dönemi arası kira bedellerinin ödeyememe hali bir tahliye davası sebebi sayılmayacaktı. Ardından tüm icra takipleri yine bu dönemde donduruldu. Yanı sıra kısa çalışma ödenekleri başta olmak üzere iş dünyasını bir nebze korumayacak çeşitli ekonomik sosyal idari tedbir ve teşvik paketleri birbirini izledi.
Tüm dünya da benzer paralel düzenlemelerle kendi ülkesini, milletini mümkün mertebe korumaya kollamaya çaba gösterdi.
Kira sözleşmelerinde son dönemde pandemi süresince neler yaşandığına gelirsek.
Bursa istinaf üst mahkemesinden çıkan bir karar şimdilik kaydı ile bu konuda sanırım yol gösterici oldu.
Özetle diyor ki istinaf mahkemesi, “Kira sözleşmeleri açısından salgının etkileri ve sözleşmenin uyarlama gerektirip gerektirmediği sektöre ve işin yapıldığı yere göre her somut olayda özel değerlendirilmelidir.”
Yanı sıra “Kira sözleşmeleri açısından salgının etkileri ve sözleşmenin uyarlama gerektirip gerektirmediği sektöre ve işin yapıldığı yere göre her somut olayda özel değerlendirilmelidir” Ve Covid- 19 (koronavirüs) salgınının hastalık sürecinin TBK 138 anlamında olağanüstü durum olduğunun kabulü gerekir.”
Borçlar Kanunu 138’in ele aldığı “Aşırı ifa güçlüğü” özel ve pandemi sürecinde popüler olan önemli bir hukuki kavram. Şu dört durum oluştuğunda, yapılan herhangi bir sözleşmenin hükümlerine uyulamayacağı, sözleşme hükümlerine el atılması için hâkime başvurulabiliyor, misalen kira parası ve ödenme zamanı hususunda harici etkenlerle zor duruma düşülme anında,
1: Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı. 2: Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalı. 3: Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalı. 4: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.
Örnek Bursa kararında mahkeme “tedbir kararı vererek” ilk altı ay için kira parasını yarı yarıya indirmiş, altı ayda bir bunu yeniden değerlendirmeye almış.
Altını önemle çizelim. Bu karar KESİN değil. Sadece bir tedbir kararı, sonuç karar bile değil. Yargıtay’ın 6. Hukuk Dairesi gibi ilgili dairelerinden “okeylenmeden” içtihat yani tam örnek emsal kabul edilmiyor.
Ancak yine de yol gösteriyor. Spoiler veriyor karar.
Sonuçta tüm kiraların yarı yarıya düştüğü gibi bir durum yok. Hele mesken kiraları için herhangi bir değişiklik yok. Hatta tüm restoran, kafelerin, her bir sözleşmenin nasıl etkileneceği her olay açısından ayrı ayrı değerlendirileceği belirtilmiş. Yan yana iki dükkan için farklı kararlar çıkabilir. Hesaplarına kitaplarına da göz atılır. Sahi ya maliyeye bildirilen kıymetlerde önemli bir azalış söz konusu değilse kira indirilmeyebilir de!
Benim tercihim toplumsal açıdan çok önemli olan “Pandemi dönemi kira uyarlaması” hususunun mahkemelere bırakılmaması, yasal düzenleme yapılması yönünde. Tıpkı Mart-Haziran 2020 dönemi gibi. Zira sayısı milyonlarla ifade edilen kira ilişkileri ekonomik sosyal yaşamda hayati yer kaplamakta.
Pandemi etkilerinin yaşamımızdan en kısa zamanda kaybolacağı günlere özlem ve dileklerimle iyi haftalar diliyorum.