Kira ilişkilerinde “In” & “Out” ve kiracının tazminat hakkı

Takvimler 2022 ortalarını gösterirken, sadece son birkaç ayda özellikle büyük şehirlerde gerçekle­şen ev ve işyeri fiyat artışları, keza aylık kira rayiçlerin­deki gidişat gerçekten korkunç boyutlarda.

Daha bir iki yıl öncesine kadar kiracısı kiraya devam etsin diye her türlü dua ve fedakârlığı esirgemeyen mülk sahip­leri, şimdilerde kira bedelini bu korkunç rayiç fiyatlara yak­laştırmak için olağanüstü yollar denemekte.

Kafalar karışık, sebep ve sonuçlar üzerine her kesimden farklı yorumlar. TÜİK enflasyonu %50, sosyal medyada çe­şitlendirilen sokak enflasyonu %120, mülk kira ve fiyat en­flasyonu yerine göre %300 rakamlarıyla dillendiriliyor.

Durum böyle olunca da “eski kiracı OUT”, “yeni kiracı IN” modası geçerli ta­bii.

Geçiniz 3+1, 4+1’leri İstanbul’da 5. Levent denilen, eskiden çöplük olan bir bölgede yapı­mına başlanan bir si­tede 1+1’lerin fiyatının daha 2024 sonu teslim projelerde 5 Milyon TL (Yazıyla beş milyon Türk lirası) olduğuna şahit ol­dum. Benzer projeler­deki kira bedellerinin ise yine çılgın rakam­larla ifade edildiği aca­yip bir piyasa yaşan­makta. 1+1, takribi 70 metrekare bir dairenin arsa maliyeti hariç ya­pım maliyeti nedir? Maksimum lüksle orta­lama 500.000’lerdedir sanırım. Gelin görün ki yabancıya satış, vatandaşlık, yabancılar ve özellikle Arap sermayesi gibi enteresan nedenlerle bir çılgınlık gidiyor ki diz boyu.

Gelelim asıl konuya; bir Borçlar Kanunumuz var. Kira ilişkilerini düzenliyor. Kiracının, mal sahibinin sorumlu­luklarını. Yanı sıra Borçlar Kanunun günün koşullarına göre ilave hükümler koyuyor Millet Meclisi. Mesela Temmuz 2022 ve sonrasında bir yıl yürürlükte kalacak olan ve sadece ikamet amaçlı kira sözleşmelerine uygulana­cak olan kira artışında % 25 sınırlaması gibi hükümler.

Ev ya da işyeri kiracısının tahliye edilebilmesi öyle kolay değil. Pek çok parametreye, sınırlamaya tabi. Öncelikle sözleşmedeki kira süresinin bitmiş olmasının sözleşmeyi ortadan kaldırmadığını, sözleşmede “kira sü­resi bittiğinde kiracı çıkar” türünden hükümlerin kural olarak geçersiz olduğunu kendiliğinden uzama süresinin başladığını pek çoğumuz biliyoruz. Tahliye davası açma hakkı doğması için ya mal sahibi kendi ve kanunda sa­yılı yakınlarının o mülke ihtiyacını ortaya koyması ya da diğer sınırlı özel sebepler gerekli.

Gerçekte ihtiyacı olma­yan mal sahibi, kira bede­lini yükseltmedeki yasal sınırlamalar, uyarlama davalarının uzun sür­mesi, rayiçlerle birkaç misle varan fiyat farkın­dan mahrum kalmama türünden bir kısmı haklı sayılabilecek alt gerekçe­lerle ve aksi ispat edile­mez düşüncesiyle salt tahliyeyi sağlayabilmek ve yeni kiracısına belki de misli kira bedeliyle mülkü kiraya verebilmek için ih­tiyaç yoluna başvurup dava açıyor.

Kanunumuza göre de ihtiyaç yoluyla boşaltılan mülkün üç yıl süreyle başkasına kiraya vermesi halinde eski ki­racının zararlarını tazminat yoluyla gidermesi gerek. Ancak, eski kiracının, kendisini ihtiyaç bahanesiyle tahliye ettiren mal sahibinden uğradığı zararlarını alabilmesi ve mal sahibine karşı diğer müeyyidelere başvurabilmesi için ön şart, tahliye edilme olayının icra takibi yapılması ve icra emri tebliğinden sonra gerçekleşmesi şartı. Diğer deyimle mal sahibi size ihtar gönderdi ya da dava açtı, mülkü bu aşamalarda boşaltırsanız mal sahibi de mülkü 3. bir kişiye kiraya verirse tazminat ve cezaya dair hakları­nızı kullanamıyorsunuz bu ince noktaya dikkat. Kanu­nun içtihatla uygulaması böyle olsa da bu şarta katılmadı­ğımı, yargı organları nezdinde yapılan bu açık sahteliğin bu şekilde dolaylı olarak korunmasını hazmedemediğimi de şerhle belirtmek isterim.

Son sözüm de tüm mal sahibi ve kiracılar için. Bu günler de gelir geçer şüphesiz. Duruş ve kararlarımızı belirleyen sadece rakamlar perspektifinde olmamalı; dürüstlük, erdem, kanaatkârlık, vatanseverlik, sosyal yardımlaşma gibi pek çoğumuzca unutulmaya yüz tu­tan asıl hayatta tutucu kavramları öne çıkarma zama­nıdır.

Saygılarımla.