Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (KMK m.3/II).
Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin için aranan şartlar şunlardır:
a) Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olması,
b) Mahkemece bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanması.
Aynı yönde görüş içeren Yargıtay içtihat metni şöyledir; " Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz."[1]
Ancak, bağımsız bölümlerden her birine KMK'nın 3/II'nci madde fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Bu konuda, anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesiyle ilgili KMK'nın 44 üncü madde hükmü saklıdır (KMK m.3/II).
Zira, genel kural olarak, yönetim giderlerinin arsa payları oranında verilmesi nedeni ile bağımsız bölümlerin gerçek değerleri ile arsa payının biribirine uyumlu olması önem taşımaktadır. KMK'nın 3/II'nci madde fıkra hükmü ile, arsa paylarının kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu mülkiyete geçiş anındaki bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak tahsis edileceği ve buna uyulmama halinde açılacak pay tashihi davalarına sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı hükme bağlanarak ihtilafın bir an önce çözümlenmesi amaçlanmaktadır.[2]-[3]
Anataşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulması sırasındaki belgeler ile arsa paylarının düzenlenmesine yönelik listede imzası bulunan arsa payı sahibi, sonradan dava yolu ile arsa paylarının düzeltilmesi isteminde bulunamaz. Zira, TMK m.2'de doğruluk ve dürüstlük kurallarına ilişkin bir genel ilke kabul edilmiştir. TMK'nın 2/I'inci madde fıkra hükmüne göre herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Hakların kullanılmasında aranılan ise iyiniyettir (TMK m.3). TMK m.3/II'nci fıkra hükmüne göre yasa koyucu durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni gösteren kimseyi korumaktadır. İyiniyette sadece o kişinin özelliği değil ortalama insan davranışı da ölçü olarak mutlaka değerlendirilmelidir. İyiniyet kendiliğinden araştırılacaktır.[4] Dolayısı ile, anataşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması sırasındaki belgeler ile arsa paylarının düzenlenmesine yönelik listede imzası olan malik, arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamaz.[5]
Çalışmalarınzda başarı, ailenizle birlikte esenlik ve mutluluklar diler, en içten saygılarımızı sunarız.
Jur. Dr. Mevci Ergün
[1] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 14/01/2019 Tarih, 2017/2576 Esas ve 2019/5 Karar Sayılı içtihat metni, https://karararama.yargıtay.gov.tr (Erişim tarihi: 12/01/2026). Ayrıca aynı yönde içtihat için bkz., Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 18/06/2018 Tarih, 2017/2762 Esas ve 2018/4604 Karar Sayılı içtihat metni, https://karararama.yargıtay.gov.tr (Erişim tarihi: 12/01/2026)
[2] KMK m.3 Gerekçesi
[3] Aynı yönde görüşü içeren Yargıtay içtihat metni için bkz., Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 20/02/2019 Tarih, 2017/5442 Esas ve 2019/1190 Karar Sayılı içtihat metni, https://karararama.yargıtay.gov.tr (Erişim tarihi: 08/01/2026)
[4] Gençcan, Ö.U.: 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Bilimsel Açıklama İçtihatlar - İlgili Mevzuat, C.1, (Madde 1-351), Ankara 2004, s.102
[5] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 14/01/2019 Tarih, 2017/2576 Esas ve 2019/5 Karar Sayılı içtihat metni, https://karararama.yargıtay.gov.tr (Erişim tarihi: 12/01/2026)