Hisseli mülkün kiraya verilmesi konusu
Pek çok zaman karşımıza çıkmıştır. Dükkan, daire, müstakil ev, hatta fabrika kiralamışızdır. Ancak kiraladığımız mülkün tapusuna göz atmamışızdır. Bize kiraya veren şahıs bazen kiralanan yerin TEK BAŞINA MALİKİ değildir. Hatta mal sahibi bile değildir. Mal sahibinden çoğu kez vekaletname bile almamış 3üncü kişiden yer kiraladığımız olmuştur.
Bu durumda kira akdi geçerli midir? Olasılıklara bakalım.
Öncelikle mülkü kiraya verebilmek, kira sözleşmesi kurulması için kiraya verenin MUTLAKA mal sahibi olmasını kanun şart koşmuyor ki reel örneklerde, kadının mülkünü izin belgesiz biçimde kocasından, annenin mülkünü vekaletsiz biçimde oğlundan, dedesinin mülkünü torunundan kiraladığımız vakidir.
Bir şekilde mal sahibinin ses çıkarmaması, örtülü kabulleri bu kira ilişkisini meydana getirebiliyor. Yani vatandaşa ilginç gelse de kanunen bir sakıncası yok. Hatta mal sahibi olmayan kiraya verene, kiracısına karşı "tahliye, "alacak "tazminat gibi dava imkanları dahi veriyor kanun.
Hisse olayında genel kural şu;
Elbirliği ile mülkiyette (misalen söz konusu mülk ölen kişi adına kayıtlıdır ve mirasçılara intikali gerçekleşmemiştir) tüm paydaşların kira sözleşmesine imza koymaları şart, aksi halde çoğunluk bile imzalamışsa sözleşmeyi örtülü ve açık bir şekilde kabul etmeyen hissedar kiracıyı tahliye ettirebiliyor. Dikkat! Veraset ilamı almış olmak, elbirliği mülkiyeti müşterek mülkiyete dönüştürmeye yetmiyor ve prosedürleri bitirmiş olmak gerekiyor.
Bunun dışındaki ortaklıklarda kiraya verenler olarak pay ve paydaş oranı yarıyı geçik ise hiçbir sorun yok.
Aksi durumda pay ve paydaş çoğunluğu, azınlığın yaptığı kira sözleşmesini öğrenip ses çıkarmamışlarsa, üstelik kira parası hesaplarına yatmış da çekmişlerse örneklerde örtülü (gizli) bir muvafakat vermişlerdir ve kira sözleşmesinin varlık ve geçerliliği bu halde de tartışmasız.
Ancak pay ve paydaş oranını geçkin diğer hissedarların kira sözleşmesine açık veya örtülü bir muvafakatleri yoksa, bu durumda kira sözleşmesini yok sayarak kiracıya karşı işgalen tahliye, ecrimisil yani haksız kullanma tazminatı, kiraya veren hissedara karşı da alacak gibi davaları açmaları pekala mümkün.
Pay ve paydaş çoğunluğuna dair 1946dan beri uygulanagelen bir içtihada dayalı bu genel kuralın bazı istisnaları da var tabii.
Ancak burada ele alınamayacak kadar uzun konu.
Yine ayrıca kiracı, daha sonradan açılan bir davada veya ihtara vereceği cevapta, kiraya verenin mal sahibi olmadığını ileri süremez ve bunun gibi yasanın ve uygulamanın "kötü niyetli olarak nitelendirdiği savunma enstrümanlarını kullanamaz.
Saygılarımla.
Pek çok zaman karşımıza çıkmıştır. Dükkan, daire, müstakil ev, hatta fabrika kiralamışızdır. Ancak kiraladığımız mülkün tapusuna göz atmamışızdır. Bize kiraya veren şahıs bazen kiralanan yerin TEK BAŞINA MALİKİ değildir. Hatta mal sahibi bile değildir. Mal sahibinden çoğu kez vekaletname bile almamış 3üncü kişiden yer kiraladığımız olmuştur.
Bu durumda kira akdi geçerli midir? Olasılıklara bakalım.
Öncelikle mülkü kiraya verebilmek, kira sözleşmesi kurulması için kiraya verenin MUTLAKA mal sahibi olmasını kanun şart koşmuyor ki reel örneklerde, kadının mülkünü izin belgesiz biçimde kocasından, annenin mülkünü vekaletsiz biçimde oğlundan, dedesinin mülkünü torunundan kiraladığımız vakidir.
Bir şekilde mal sahibinin ses çıkarmaması, örtülü kabulleri bu kira ilişkisini meydana getirebiliyor. Yani vatandaşa ilginç gelse de kanunen bir sakıncası yok. Hatta mal sahibi olmayan kiraya verene, kiracısına karşı "tahliye, "alacak "tazminat gibi dava imkanları dahi veriyor kanun.
Hisse olayında genel kural şu;
Elbirliği ile mülkiyette (misalen söz konusu mülk ölen kişi adına kayıtlıdır ve mirasçılara intikali gerçekleşmemiştir) tüm paydaşların kira sözleşmesine imza koymaları şart, aksi halde çoğunluk bile imzalamışsa sözleşmeyi örtülü ve açık bir şekilde kabul etmeyen hissedar kiracıyı tahliye ettirebiliyor. Dikkat! Veraset ilamı almış olmak, elbirliği mülkiyeti müşterek mülkiyete dönüştürmeye yetmiyor ve prosedürleri bitirmiş olmak gerekiyor.
Bunun dışındaki ortaklıklarda kiraya verenler olarak pay ve paydaş oranı yarıyı geçik ise hiçbir sorun yok.
Aksi durumda pay ve paydaş çoğunluğu, azınlığın yaptığı kira sözleşmesini öğrenip ses çıkarmamışlarsa, üstelik kira parası hesaplarına yatmış da çekmişlerse örneklerde örtülü (gizli) bir muvafakat vermişlerdir ve kira sözleşmesinin varlık ve geçerliliği bu halde de tartışmasız.
Ancak pay ve paydaş oranını geçkin diğer hissedarların kira sözleşmesine açık veya örtülü bir muvafakatleri yoksa, bu durumda kira sözleşmesini yok sayarak kiracıya karşı işgalen tahliye, ecrimisil yani haksız kullanma tazminatı, kiraya veren hissedara karşı da alacak gibi davaları açmaları pekala mümkün.
Pay ve paydaş çoğunluğuna dair 1946dan beri uygulanagelen bir içtihada dayalı bu genel kuralın bazı istisnaları da var tabii.
Ancak burada ele alınamayacak kadar uzun konu.
Yine ayrıca kiracı, daha sonradan açılan bir davada veya ihtara vereceği cevapta, kiraya verenin mal sahibi olmadığını ileri süremez ve bunun gibi yasanın ve uygulamanın "kötü niyetli olarak nitelendirdiği savunma enstrümanlarını kullanamaz.
Saygılarımla.
Sayı: 968 - Sayı'nın Kapağı