İnşaat sektörü istikrar istiyor

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), inşaat sektörü ve sektörle bağlantılı olan 200’e yakın alt iş kolu için öncü gösterge durumunda olan yapı izin istatistiklerini açıkladı. Buna göre Bursa’da yılın ilk aylık döneminde 653 bin 435 metrekareye sahip, 5 bin 797 daireli toplam bin 160 bina için inşaat ruhsatı alındı.

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından bu yılın ilk 6 aylık dönemi itibariyle açıklanan Yapı İzin İstatistiklerine göre, bu dönemde Bursa’da 653 bin 435 metrekareye sahip, 5 bin 797 daireli toplam bin 160 bina için inşaat ruhsatı alındı.

Bu dönemde geçen yılın ilk 6 ayına göre yeni ruhsat alınan bina sayısında yüzde 80, konut kullanım alanı yüzölçümünde yüzde 171 ve daire sayısında yüzde 196 oranında artış oldu.

Buna karşılık, TÜİK’in konuyla ilgili önceki yıllara ait verileri de derlenerek yapılan hesaplamaya göre, bu yılın ilk 6 ayında yeni inşaatlar için alınan izinlerde 2018’in aynı dönemine göre ruhsat alınan bina sayısında yüzde 42, konut kullanım alanı yüzölçümünde yüzde 57 ve daire sayısında yüzde 52 oranında; 2017 yılının aynı dönemine göre ise ruhsat alınan bina sayısında yüzde 73, konut kullanım alanı yüzölçümünde yüzde 82 ve daire sayısında yüzde 80 oranında azalma gözlendi.

Yine TÜİK tarafından yılın ilk 6 aylık dönemine ilişkin açıklanan Yapı Kullanma Belgesi istatistiklerine göre de bir önceki yıla göre, Bursa’da yapı kullanma izni alınan bina sayısında yüzde 44, daire sayısında ise yüzde 29 oranında azalma oldu.

İnşaat sektörü ve değişik açıklamalarda sektörle bağlantılı olduğu ifade edilen 200’e yakın alt iş kolu için öncü gösterge durumunda olan yapı izin istatistikleri ile ilgili verileri İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Andıç, Mimarlar Odası Bursa Şubesi Başkanı Şirin Rodoplu Şimşek ve İnşaat Mühendisleri Odası Bursa Şubesi Başkanı Mehmet Albayrak’ın değerlendirmeleri istedik.

Ülke genelindeki durum ise grafiğe yansımış durumda.



İMSİAD YK Başkanı Mustafa ANDIÇ

2017 yılının Eylül ayı sonunda Tip İmar Yönetmeliğine geçildi. Dolayısıyla eski yönetmeliğin getirilerinden faydalanmak adına çok yoğun miktarda daha sonra başlanmak üzere inşaat ruhsatları alınmıştı.

2017’den 2018’e geldiğimizde sert bir düşüş var. Zaten 2018 yılında alınacak olan ruhsatlar 2017’de erken alındı. 2019’a geldiğimizde ise ruhsat sayısında çok ciddi bir azalma var ki, bunun sebebi de tamamen krize bağlı. 2020’ye geldiğimizde de pandeminin de etkileri oldu. Bu yılın Ocak ayında sıfır konutlarda 0,79’luk faiz oranı konut satışlarına canlılık getirdi. Müteahhitler ellerindeki konutları satmaya başlayınca yeni ruhsatlar da almaya başladılar. Eğer pandemi olmasaydı ilk yarıdaki ruhsat sayısı 2 binlere ulaşabilirdi. Haziran ayından sonra da 0,64’lük faiz oranı çok daha fazla hareketlilik ile birlikte rekor satışlar getirdi. Müteahhitler ellerindeki konutları sattıkça yeni projelere giriyorlar. Sektörün yatırım şevki Haziran ile birlikte arttı diyebiliriz. Hatta arazi fiyatları ile birlikte kat karşılığı oranlarda da artış oldu. Bu artışlar da fiyatları olumsuz yönde etkilemekte. Ancak bu senenin ilk 6 ayında 2018’in yani iki sene önceki ruhsat sayısının yarı seviyesindeyiz.

Bugüne dönecek olursak, 0,64 faiz oranı Haziran ve Temmuz aylarındaki konut satışlarını arttırdı. Fakat faiz oranlarının önce 0,87’ye ardından da 1,05’e kadar yükseldi. Dolayısıyla bugün satışlarda da bir duraklama kendisini hissettirdi. Bunlar inşaat sektörünün ilerlemesini göstermektedir. Yapı kullanma izinlerine baktığımızda ise müteahhitlerin inşaatları tamamlama sürelerinin uzadığını da görüyoruz. Nitekim 2017’deki erken ruhsat alma durumunun ilerleyen yılara sarktığını söylemek de mümkündür. Şu anda hala daha 2017’de ruhsat alıp da henüz inşaatına başlanmamış bazı projeler bulunmaktadır. Çünkü 2017’de ruhsat alanlar birinci yılda krize yakalandılar ve durum 2019’a sarktı. 2020’nin Mart ayında ise pandemi baş gösterdi.

Ayrıca yönetmeliklerdeki değişikliklerin de etkili olduğu unutulmamalıdır. Örneğin otopark yönetmeliği gibi değişiklikler 2020 ruhsat sayılarının artışında etkili olmuştur.

Bu aşamada şunları söyleyebiliriz, inşaat sektörü istikrar istemektedir. Mevzuat değişikliklerinden rahatsız olmaktadır. İnşaat sektörünün diğer sektörlere etkisi çok fazladır. Bu veriler ışığında önümüzdeki dönem için belirsizlik devam etmektedir. Konut kredisi faiz oranlarındaki dalgalanmalar da sert duruşlara sebep olmaktadır. Faizlerin daha sürdürülebilir oranlarda olması lazım. Veriler bize satış yapıldıkça yeni yatırımın yapıldığını göstermektedir. Dolayısıyla istikrar ve güven ortamı çok önemlidir.

Bir de yönetmeliklerin bu kadar sık değişmemesi lazım. Bu değişiklikler yapılmış sözleşmeleri etkileyebiliyor. Biz bir ürünü alıp satmıyoruz, ciddi imalat yapıyoruz. Projelendirme, ruhsat alma, imalat ve ardından da yapı kullanma alma gibi birçok aşamadan geçiyoruz. Dolayısıyla yönetmelik değişiklikleri bizi ciddi anlamda zorluyor. Bu aşamada bizim gibi sektörel derneklerden ve sahadakilerden görüşlerin alınması lazım.  Mesela bir müteahhitlik sınıflandırması çıktı, yaklaşık 2 yıldır ciddi anlamda uğraşıyoruz ve hala tam olarak oturmuş değil.

Verilere dönecek olursak yeni ruhsatlar tam anlamıyla olmasa da iyiye gidişin öncü göstergeleri olabilir.

 

Mimarlar Odası Bursa Şubesi YK Başkanı Şirin Rodoplu ŞİMŞEK

2017’de değişen İmar Yönetmeliği’ndeki yeni uygulamalara ‘takılmamak’ için Türkiye genelinde olduğu gibi Bursa’da da ihtiyaç olmadığı halde çok fazla ruhsat alındı. Belli bir süre, alınan bu ruhsatların inşaat üretimine dönüşmesiyle idare edildi. Ancak ara ara ortaya çıkan ve özellikle sektörümüzü çok fazla etkileyen ekonomik dalgalanmalar bu yapım süreçlerini de yavaşlattı. Uygulamaya giren yeni İmar Yönetmeliği ile beraber yeni ruhsat alımları da hissedilir ölçüde azaldı.

2018 ve özellikle 2019 yılları bu azalmanın yoğun yaşandığı yıllar oldu. 2019’da gerek Otopark Yönetmeliği değişikliği, gerekse Deprem Yönetmeliği değişikliği sebebiyle eski haklardan yararlanmak üzere ruhsat alımında bir hareketlilik olsa da, ekonomik sıkıntıların yarattığı olumsuzluklar aşılamamış ve yine sektörel durgunluk devam etmiştir.

Kentimizde pek çok inşaat firmasının 2018 yılı öncesi kentsel dönüşüm projelerine başlaması ve zaman içinde doğru kentleşme kurgusuyla yapılmadıklarından bu projelerin de hukuksal sürece takılması en azından Bursa’daki inşaat sektörünü ciddi anlamda duraklatmıştır. Bir ara, yanlışlığını ortaya koysak da kanunla yürürlüğe giren ‘imar barışı’ uygulaması da meslektaşlarımıza geçici bir iş alanı oldu, ancak resmin bütününe baktığımızda imar barışı konusu yanlış bir uygulamaydı ve pek çok mimar hiç de güvenli olmayan yapıların resmiyete geçmesinde bir nevi aracı olmuş oldu.

2020’ye baktığımızda yeni ve bambaşka bir durum girdi hayatımıza. Sektörel olarak krizi yönetmeyi başardığımız ve/veya krize rağmen harekete geçmeye hazırlandığımız 2020 başında pandemi gibi daha önce deneyimlemediğimiz, hiç bilmediğimiz ve tüm dünyayı olumsuz olarak etkileyen bir kavramla karşılaştık. Haliyle yine bir durağan dönemle yıla başladık ve her zaman oluğu gibi başlıca etkilenen sektörlerden biri inşaat oldu. Yönetmelik değişikliği gündemiyle yıl ortasına doğru ruhsat alımlarında hareketlilik olsa da yılın bu ayına kadar toplam süreye bakıldığında istatistiklerde çıkan sonuçlar hiç de iç açıcı değildir.

Yapı kullanma izinleriyle ilgili sonuçlara baktığımızda alınan ruhsatlarla paralel bir ilerleyişte olmadığını görmekteyiz. Bu da 2017’den bu yana gerek ekonomi, gerekse pandemi nedeniyle yavaşlayan hayatların ve duran üretimlerin etkisiyle vaktinde tamamlanamayan yapılarla dolu bir tablo karşımıza çıkarmaktadır.

Kısacası, inşaat sektörü uzun yıllar sürdürdüğü lokomotif sektör niteliğini kaybetmiş ve ciddi bir daralmaya girmiştir. Ekonomik dalgalanmalar, sık gerçekleşen mevzuat değişiklikleri ve en sonunda yaşadığımız ‘pandemi’ süreci sektör olarak son 3-4 yılımıza ciddi damga vurmuştur. Sektörün içinde yer alan tüm bileşenler (üreticiler, ürün tedarikçileri, proje müellifleri, yapı denetim kuruluşları vs.) bu sonuçtan çok etkilenmiştir.

 

İMO Bursa Şubesi YK Başkanı Mehmet ALBAYRAK

Öncelikle şunu belirtmeliyim, 2019 yılını dikkate almamak lazım. Zaten inşaat sektörü 2018’in sonundan itibaren krize girmişti. Dolayısıyla faizlerin yükselmesi, ekonomik dengelerin değişmesi  gibi nedenlerle etkilenmişti. Haliyle 2019’u istatistik dışında tutmak daha doğru olur. Bizim için baz alınacak yıllar 2017 ve 2018 olmalı. 2017 inşaat sektörünün iyi seyrettiği yılların sonuncusuydu. Sonra kayıp yıllar başladı diyebiliriz. Bu verilere baktığımızda hala daha yeni inşaatlar için ruhsat alınmıyor anlamına gelebilir. Yeni inşaat yapmak üzere ruhsat almak ancak şu şekilde olabilir, dövizin normal seyrine inmesi lazım. Dövizin bu kadar arttığı bir yerde kimse inşaata yatırım yapmaz. Müteahhitler 0,64 faiz oranıyla ellerindeki stokları tüketti, yeni yatırımlara girmeleri gerekir ama bir taraftan da bakıyor ki, dövize yatırım yapması daha karlı. Dolayısıyla bu son günlerdeki satışların yeni yatırıma yönlendiğini düşünmüyorum. Bu haliyle de yönelmez zaten. Ancak ekonomik dengeler normal seyrine ulaşırsa, dövizin artışı böyle yüksek olmazsa yatırıma yönlenir. Haliyle önümüzdeki dönemde yeni konuta ihtiyaç olacak diyebiliriz. Daha doğrusu depreme dayanıklı güvenli konut ihtiyacı her zaman var. Sonuç olarak şunu söyleyebiliriz. Sektör hala daha istikrar ile birlikte güven ve sürdürülebilirlik istiyor. İnşaat farklı bir sektördür. Ekonominin diğer faktörleriyle iç içe bir durum var. Borsadaki yükselme veya düşüşten döviz fiyatlarına ve girdi fiyatlarına kadar inşaat sektörünü her şey etkiliyor. Ekonominin normal rayına oturması lazım, bu olmazsa inşaat sektörü de düzelmez. Bir de yönetmelik değişiklikleri var ki, bu da müteahhitleri etkiliyor, beklemeyi tercih ediyorlar. Örneğin otopark yönetmeliği çok ağır ve uygulanabilirliği yok. Biz bunu dile de getirdik. Nitekim hep erteleniyor, belki de yürürlüğe girmeden tamamen kalkabilir. Son olarak şunu söyleyebilirim, umarım bu pandemi süreci biter ve her şey yoluna girer, herkes de işine gücüne bakar. Bütün temennimiz bu.

 

Konuta talep fiyatları artırdı

TCMB tarafından Haziran 2020 dönemine ilişkin Konut Fiyat Endeksi verileri açıklandı. Buna göre Konut Fiyat Endeksi, haziranda aylık yüzde 2,6, yıllık yüzde 25,7 artışla 139,5 seviyesinde gerçekleşti. Üç büyük ilin konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2020 yılı haziran ayında bir önceki aya göre İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 2,6, 2,7 ve 3 yükseliş gözlendi. Endeks değerleri 2019’un aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 20,1, 26,4 ve 28 arttı. Konuyla ilgili değerlendirmelerde bulunan Kristal Türkiye PLUS Gayrimenkul’den Broker Sibel Taner Hacıoğlu,  pandeminin yaşam şekillerimizi değiştirdiği gibi yaşam alanlarımızı da değiştirdiğini söyledi. Hacıoğlu, “Konut alımlarında ortaya çıkan taleplere ilave olarak konut kredi faizlerindeki indirim talep artışını hızlandırdı. TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde Temmuz 2020 ‘de bir önceki yıla nazaran konut satışında %124 artış oldu. Özellikle inşaat alanında sıfır konutlardaki stok azlığı talep oranının da fazla olması nedeni ile kısa sürede konut fiyatlarının artmasına sebebiyet verdi” dedi. Hacıoğlu sözlerini şöyle sürdürdü; “Yatırımcıların yeni projelere yönelmesiyle birlikte, nakde olan ihtiyaç artacak ve bu da yatırım yapmak isteyenleri gayrimenkul satışına yöneltecektir. Konut alanında karşılanan talepler ve faizlerin eskiye dönmesi ile arzın fazla oluşacağını ve buna istinaden ikinci el konutlarda artan fiyatların tekrar düşmesini bekliyoruz. 2-3 aylık döngüden sonra ise bu belirsizlik yerini sağlam zemine oturtmuş olacaktır. Tabi ki bu noktada; özellikle son dönem değişen müşteri ihtiyaçları ve alışkanlıklarını dikkate alarak projelerini revize eden üretici firmaların fark yaratacağı kanaatindeyiz.”