banner21

banner17

banner6

Talep artıyor arz azalıyor

Bursa’da yılın ilk yarısında yüzde 28,8 artışla 26 bin 436 konut satıldı. Müteahhitler, talebin artmasından memnun olsa da arz sıkıntısına dikkat çekti.

Genel 25.07.2022, 21:54
Talep artıyor arz azalıyor

Semih AYDIN – Göksel BAŞARAN

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), haziran ayına iliş­kin konut satış istatistiklerini açıkladı. Buna göre, Türkiye gene­linde satılan konut sayısı mayıs ayına göre yüzde 22,6, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 11,7 artarak 150 bin 509 oldu.

Haziran ayında Bursa’da ise konut satışları bir önceki aya göre yüzde 22,2, geçen yılın haziran ayına kıyasla yüzde 0,6 artışla 5 bin 283 oldu.

Bursa, bu rakamla İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya’nın ardından hazi­randa en fazla konutun satıldığı 5’inci il oldu. Haziran ayında Bursa’da gerçek­leştirilen ipotekli konut satışlarında yüzde 16,3 artış yaşandı. Ocak – haziran arasındaki dönemde ise Türkiye’de ger­çekleştirilen konut satışları, 2021’in aynı dönemine göre yüzde 31,4 artışla 726 bin 398 olarak gerçekleşti. Bu rakam tüm zamanların ilk yarı satış rekoru oldu. Yılın ilk yarı­sında Bursa’daki konut sa­tışları da yüzde 28,8 arttı. Bursa’da ocak – haziran arasındaki dönemde 26 bin 463 konut satıldı.

2022 yılının ilk yarısında Bursa’da yabancıya yapı­lan konut satışlarında da ciddi oranda artış yaşandı. Ocak- haziran arası dö­nemde Bursa’da yabancıya gerçekleşti­rilen konut satışları yüzde 74 artışla 951 olarak kayıtlara geçti.

Yılın ilk yarısındaki konut satışlarını değerlendiren Bursa’daki sektör temsil­cileri, gayrimenkulün tekrardan bir yatı­rım aracı olarak görülmesi nedeniyle ta­lebin arttığını söyledi. Sektör temsilcileri buna rağmen artan girdi maliyetleri ne­deniyle, arzın talebi karşılayamayacağı tehlikesine dikkat çekti.

Naci ŞAHİN / Burçin İnşaat YKB

Kredilerin ucuzlaması talebi artırdı

Haziran ayının yüksek bir konut satışına sahne olacağını hem eldeki verilerden hem de piyasanın hareketliliğimden söyleyebilmek mümkündü. Son haftalarda satışlar yüzde 10 ile yüzde 30 arasında artış gösterdi.

2019’un sonunda itibaren enflasyonun çok altında bir faiz politikası uygulanmaya başlandı. Bu da konut kredilerinin reel olarak ucuzlamasına sebep oldu ve konut talebinde artış yarattı.

Ancak bu talebi karşılayacak yeterli konut stoku da bulunmuyor. Son yıllarda yaşanan maliyet artışı hem yeni inşa edilen evlerin fiyatlarını artırırken, hem de konut üretiminin azalmasına sebep oluyor. Bu da arzın azalmasına ve mevcut evlerin de fiyatlarının artmasına yol açıyor.

Ancak konut satış ve kira fiyatlarındaki artışın tek nedeni, inşaat sektöründe yaşanan dövize bağlı maliyet artışı değil, Türk Lirası’na duyulan güvensizliğin gayrimenkulü tekrar yatırım aracına dönüştürmesi ve yatırımcıların paralarını yoğun biçimde gayrimenkule çevirmek istemesinden kaynaklı. Türkiye’de gayrimenkul sahipliği yüzde 65-67 seviyesinde, yani yüzde 33’lük bir kesimin hala evi yok. Böyle bir açık varken maliyet ve fiyatlarda da öngörülemez bir artış söz konusu iken önümüzdeki dönemlerde ipotekli konut satışlarında artış olması kaçınılmaz.

Yabancılara konut satışlarında ilk üç sırayı İstanbul, Antalya ve Ankara izliyor.

Bursa bu sıralamada ilk 3’te yer almasa da Bursa’da da yabancılara konut satışı her ay yükselerek artıyor. Bursa’nın coğrafi konumu, tarihi ve sanayisinin ülke ekonomisindeki payı Bursa’yı yabancılara karşı cazip bir şehir haline getiriyor.

Ben açıkçası bu artışın devam edeceğine inanıyorum.

Mehmet KURT / Lik Yapı YKB

Daha iyisini hak ediyoruz

Yılın ilk yarısında şehrimizde gerçekleştirilen konut satışlarının Bursa’nın hak ettiği rakamlar olmadığı, bunun daha iyisinin olması gerektiği görüşündeyim. Bu yüzden yılın ikinci yarısında daha iyi bir performans bekliyorum.

Konut fiyatlarının artmasının en önemli sebebi inşaat girdi maliyetlerinin yüksek olması. Gerek arsa, gerekse de girdi maliyetlerinde yaşanan yüzde 150 – 200 civarındaki artışlar konut fiyatlarına da yansıyor. Her zaman söylediğimiz gibi, maliyetler düşmedikçe konut fiyatlarının düşmesi ve hatta aynı kalması mümkün değil. Arzdaki sıkıntılara karşı önlem alınmazsa, konut fiyatlarındaki yükselişin önümüzdeki dönem de süreceğini öngörüyorum.

Hükümetimizin konut satışlarını artırmak adına attığı adımları olumlu görmekle beraber yeterli bulmuyorum. Bu adımlara ilaveten yabancılara yapılan konut satışlarında Eximbank kredileri, konut kredilerinde, eksper değerinin belirli oranına kadar cazip oranlar verilebilir. Ayrıca inşaat malzemeleri alımında da müteahhitlere destek sağlanabilir.

Bursa, son yıllarda yabancıların ilgisini çekmeye devam ediyor. Onların tarzına göre yapılan konutlar, tanıtım ve reklam faaliyetleri, uygun ödeme koşulları yabancıların talebini artırıyor. Ayrıca ülkemizden ve Bursa’dan gayrimenkul alan yabancıların diğer sektörlere yaptıkları yatırım ve harcamalar da ülkemize katma değer sağlıyor.

Şeref DEMİR / Akyükselen İnşaat YKB Yrd.

Talep arzdan daha fazla olacak

Emtia ve nakliye fiyatlarındaki astronomik artışından dolayı, konut fiyatlarındaki artışa rağmen yıllık ortalamaların altında kalmayan oranda konut satışı gerçekleşmekte. Bundan şu sonuçları çıkarmak mümkün; daire fiyatları her ne kadar artsa da girdi maliyetlerinin artış oranının altında kaldığından, fiyat artışı olacağı endişesinden dolayı alımlar yapılmakta. Ötelenmesi mümkün olmayan konut ihtiyaçlarından dolayı oluşan taleplerin olması, emlak sektörünün enflasyon karşısında güvenilir sığınacak liman görülmesi, çeşitli sebeplerden dolayı yabancı alımların artması, az da olsa nüfus artışı ve çekirdek aile yaşantısının kanıksanması konuta olan talebi daim kılmakta.

İpotekli satışlar Türkiye genelinde bir önceki aya göre düşüş kaydetse de geçen yılın aynı ayına göre yüzde 40’lık bir artış göstermekte. Faiz oranlarının artmasına, ucuz konut kredisine ulaşmanın çok zor olmasına rağmen önemli olanda ipotekli satış gerçekleşmektedir.

Konut alacak olanları yanlış yönlendirenler, fiyatların balon olduğunu, fiyatların düşeceğini iddia etmekteler. Bu fikrin doğru olmadığı, yüksek oranda talebin olmasına rağmen arzda her geçen gün azalma olması, konutta fiyatların yüksek olmadığı (istisnalar hariç) mevcut fiyatların, yüksek arsa ve malzeme maliyetinden, müteahhitleri tatmin etmediği, sattığını yerine koyamadığından yeni projelere başlamaktan imtina ettikleri sonucu çıkmakta. Konut arzını belirleyen en önemli göstergelerden biri yapı ruhsatıdır. 2022 yılının ilk çeyreğinde daire inşaat ruhsatı sayısında yüzde 27.9, yılın ikinci çeyreğinde daire sayısında yüzde 46.9, yüzölçümü de ise yüzde 89.2 düşüş yaşandı. İnşaat ruhsatı sayısındaki bu düşüş ileriki tarihlerde talebin karşılanmayacağının habercisi durumunda.

Aynı zamanda alınan ruhsatlardaki düşüş oranının neredeyse iki katı kadar yüz ölçümde düşmenin olması daire metre karelerinde önemli düşüş olduğunu, küçüldüğünü göstermektedir. Önümüzdeki süreçte emtia fiyatları ve imara açılacak yeni alanların olması, arsa temini konut fiyatlarının belirlenmesinde etkili olacaktır. Talep kısmen azalsa da talebin arzdan daha fazla olacağı kanaatini oluşturmaktadır.

Sertaç KARAALP / Alpiş Holding YKB

Kredi yükü devlet bankalarına kalıyor

Bursa’da hem haziran ayında hem de ilk 6 ayda konut satışı ve yabancıya konut satışında artış yaşandı. Şehrimiz zaten bilinen özellikleriyle çok daha fazlasını hak eden bir şehir. Dolayısıyla hiçbir zaman mevcutla yetinmemek, sürekli yeni pazarlar, yeni satış stratejileri, yeni bağlantılar geliştirmek zorundayız. Gerek pandemi, gerek konut kredi faizleri derken yatırımcı konut alım kararlarını ertelemişti. Ancak pandeminin sona ermesi, firmaların yeni projeleriyle sektöre hareketlilik katması ve yapılan bir takım kampanyalarla bir canlılık oluştuğunu gözlemliyoruz. Yatırımcı tekrar güvenli liman gayrimenkule yönelmeye başladı. Umuyoruz ki böyle devam eder.

Bursa hem tarihi, hem doğası hem de lokasyonuyla özellikli bir şehir. İstanbul’a yakınlığı, şehrin iklimi ve bölgeler arasındaki geçiş güzergâhında olması nedeniyle çok avantajlı bir konumda yer alan değerli bir kent. Dolayısıyla burada üretilen konutlar da hem nitelik hem de nicelik bakımından değerli oluyor. Tabi bununla birlikte son dönemde demir ve çimento başta olmak üzere pek çok önemli kalemdeki fiyat değişiklikleri maliyet giderlerimizi artırdı. Bunları çok fazla olmasa da ister istemez ürettiğimiz konutlara yansıtmak zorunda kalıyoruz. Konut fiyatlarındaki artışla ilgili net bir şey söylemek mümkün değil. Bunu piyasadaki talep koşulları ve maliyetlerdeki değişkenler belirleyecektir. Ancak şu dönem, artış ivmesi önceki dönemlere göre aynı olmasa da, küçük boyutta fiyat artışları görebiliriz.

Özel bankaların konut kredi oranları çok yüksek. Böylelikle kredi yükü sadece devlet bankalarına kalıyor. Böyle olunca da gerekli talep karşılanamıyor. Bu anlamda daha çok şirket içi vadeli ve peşin satışların yoğun olduğunu görüyoruz. Kredi oranlarının 1’lerin altına geldiği dönemleri göz önüne aldığımızda, ipotekli satışların tekrar yoğun geçmesi için kredi oranlarının tekrar 1’lerin altına düşmesi gerekiyor. Şu an ki mevcut ekonomik konjonktürde bu mümkün gözükmüyor. Sonuç olarak, kısa vadede, ipotekli konut satışlarının toplam konut satış hacmi içerisinde küçük bir pay alacağını düşünüyor, şirket için vadeli ve peşin satışların daha yoğun seyredeceğini öngörüyoruz.

Bursa, yabancıya konut satışında dönem dönem sıralaması değişse de genellikle 4 ya da 5. sıralarda yer alıyor. Bursa güçlü ve avantajlı bir şehir, dolayısıyla yabancılara konut satışında daha aktif olabilir. Burada yapılması gereken bazı şeyler var. Öncelikle yabancı misafirlerimizin daire alım süreçlerini kolaylaştırmak gerekiyor. Vatandaşlık vermekten ziyade daha çok vatandaşlık haklarını koruyabilecekleri programların uygulanması talebi daha da artıracaktır. İspanya’da Golden Visa gibi güzel bir örnek var. İspanya bu programla yabancıya kendi vatandaşı gibi haklar veriyor ama vatandaşlık vermiyor. Bunun için de birtakım kriterler getirmiş. Örneğin yabancının ülkesinde daha çok kalmasını istiyor ki böylece ona daha çok harcama yaptırıyor. Biz de bu tip programlar geliştirmeli ve uygulamalıyız.

Yine devletimiz, yerel yönetimler, STK’ların hep birlikte ortak akılla hareket etmesi gerekiyor. Bursa kendi içerisinde STK’lar öncülüğünde bir birlik oluşturup, hem turizm, hem de yatırım anlamında ne kadar cazip bir şehir olduğu gösterecek tanıtımlar, kampanyalar, girişimler gerçekleştirmeli.

Muhammed ADİLOĞLU / Adiloğlu Group YKB

Müteahhit kârlılığı düştü

Konut satışlarında Bursa ilimizde Haziran ayı ve yılın ilk altı ayında, 2021 yılına kıyasla ciddi artış olduğu doğrudur. Ancak geçen yılki rakamlarla bu yılı kıyaslamak bizi yanıltabilir. 2020-2021 yıllarındaki konut satış rakamlarının düşük olmasında pandeminin etkisinin olduğunu unutmamalıyız.

Konut satış fiyatlarında geçen yıla göre gerçekleşen bu değer artışını çok normal karşılıyorum. Çünkü maliyet artışları daha fazla oldu. Burada müteahhit karlılığı düşmüş durumda. Zaman içinde müteahhit karlılığı 2020 öncesine döneceğinden konut fiyatlarındaki artışın bir süre daha devam edeceğini düşünüyorum.

2018 krizinden bu yana konut kredisi ile daire satışlarında çok ciddi azalma olduğunu biliyoruz. Sadece arada yapılan 0.99-0.69 gibi kredi kampanyaları döneminde ilgi olduğunu gözlemledik. O ilgi de kesinlikle 2018 öncesi gibi değildi.

Yabancıların Bursa ilimizde konut alım taleplerinin Türkiye’deki Büyükşehirler ile aynı orantıda olduğunu gözlemlemekteyiz. Bursa ilimize daha fazla yabancı yatırımcı çekebilmek için, özellikle İran başta olmak üzeri birkaç ülkede kamu ile birlikte tanıtım kampanyaları yapılmalı. Önümüzdeki dönemde maliyetlerin normal bir seviyeye oturması durumunda daha fazla konut üreterek daha fazla yabancıya satışta Bursa’nın rol alacağı kanaatindeyim.

Yusuf ŞEHİTOĞLU / Şehitoğlu İnşaat YKB

Gayrimenkul yatırım aracına dönüşüyor

Konut satışlarındaki ocak-haziran dönem artışında baz etkisiyle birlikte fiyatların yükselmesine paralel tüketicinin talebinin öne çekilmesinin ve kredi koşullarının etkisi mevcuttur. Ancak son ay verilerine bakıldığında artışın azalan yönlü hareket etmeye başladığını hissediyoruz.

Konut fiyatlarındaki artışta iki büyük etken var. Birincisi arazi fiyatlarındaki artışlar, diğer etken ise malzeme ve işçilik fiyatlarındaki artışlar. Uzun zamandır malzeme hususlarını dile getiriyoruz ancak ham madde ve yarı mamul ihracatındaki artış enflasyon artışına direkt etki etmekte.

Enflasyon etkisi önemli bir artış nedeni olmakla birlikte, yeni başlayan projelerin az olması da fiyatlar tarafında etkili. Özellikle son dönemde malzeme fiyatlarındaki artış şirketlerin işletme sermayesi tarafındaki ihtiyacını arttırmakta. Dolayısıyla yeni proje başlama eğilimi düşmektedir.

Kredi koşullarındaki iyileştirme yatırım açısından konut satışını arttırmıştır. Gayrimenkul alternatif bir yatırım aracına dönüşmekte, dolayısıyla kredi iyileştirmeleri finansal enstrüman olarak önemli bir alternatif olmaktadır.

Bursa her açıdan ülkemizdeki önemli bir merkez. Ancak yabancı ilgisinin arttırılması adına yenilikçi planlamalara, uluslararası merkez olabilecek ya da başka bir deyişle sembol yapılara ihtiyacımız var. “Neden Bursa?” sorusunun cevabını objektif olarak verdiğimizde bence kilit noktayı aşabiliriz. Bu noktada bir araya gelip Bursa’nın 100 yılını ortaya koymamız gerekmektedir.

Savaş PİŞKİNDEMİRLER / Pişkindemirler İnşaat YKB

Arz sıkıntısı yaşanıyor

Konut satış rakamları sektör için mutluluk verici olsa da bu du­rumun analizinin doğru şekilde yapıl­ması kanaatindeyim. Konut maliyetleri­nin, kur ve enflasyonun artışına karşı konut fiyatları bu artışlara kıyasla gö­rece düşük kaldı. Bu durum, vatandaşla­rın yatırım aracı olarak konuta yönelme­sine yol açtı.

Açıklanan kredi paketleri ve konut kredi faizlerinin düşürül­mesi ipotekli satışları artırdı. Ancak kredi oranları kamu bankalarında uygun olsa da bankaların hem kredi mik­tarı az hem de kredi verme iştahları yok.

Son bir yılda konut fiyatla­rının artmasındaki en önemli nedenin maliyet kaynaklı oldu­ğunu düşünüyorum. Ancak bu maliyet artışı şu anda satış fiyatlarına tam olarak yansıtılmadı. Önümüzdeki süreçte fiyat­ların döviz bazlı daha da yukarı gidece­ğini düşünüyorum.

Ayrıca Bursa’da konutta arz sıkıntısı yaşanmakta. İmarlı arsanın kısıtlı ol­ması bunda çok etkili oluyor. Arz sıkıntı­sının yaşanması da maliyetleri etkileyen bir unsur. Son 10 yıldır sektörde şahit ol­duğum bazı durumlar var. “Ev fiyatları yarıya düşecek. Dolar 2 katına çıkacak. Bir ev alacağınız parayla 2 ev alırsınız”, “İnsanlar krediyle ev alıyor, bu borçlar ödenmeyince evler bankalara geçecek ve bankalar konut zengini olacak”, “Bu eve bu para verilmez” gibi söylemlerle sık sık karşı karşıya kalıyoruz. Bu durum insanlarda yanlış bir beklenti oluşturu­yor. Ben bu tarz algıların yanlış oldu­ğunu, bunun hem sektöre zarar verdi­ğini hem de konut ihtiyacı olan vatandaşları yanlış yönlendirdiğini düşünüyorum.

Hüseyin TESTİCİOĞLU / Atış Grup Satış Paz. Dir.

Olumlu havanın süreceğini düşünüyoruz

Yılın ilk çeyreğinde daha durağan bir piyasa varken ikinci çeyrekte özellikle Bayram dönemlerinde yatırım­cıların alım talebi yine kendini göster­meye başladı. Özellikle nitelikli proje­lerde dövizin de etkisiyle yabancı yatırımcıların talepleri piyasayı hare­ketlendirdi. Artan satışların imalatlara olan olumlu etkisiyle ve yeni projelerin de ortaya çıkmasıyla birlikte üçüncü çeyrek için de olumlu havanın süreceği yönünde bir beklentimiz var. Sadece Bursa özelinde değil ülke genelinde yaşa­nan enflasyon sebebiyle fi­yat artışları ciddi oranda gözlemleniyor. Araştırma sonucu ortaya çıkan yüzde 179 rakamı aslında bize ar­tışların devam edeceğini anlatıyor. İnşaat sektörü ürün bazlı fi­yat artışlarından en çok etkilenen sek­törlerden bir tanesi. Üretilen projeler­deki girdi çeşitliliği göz önüne alındığında bu adeta maliyetlerde bir kaldıraç etkisiyle artışa sebep oluyor. Bu maliyetlerin de satış fiyatlarına yan­sıması projelerin ilerleme durumlarına göre aşama aşama gerçekleşiyor. Önü­müzdeki süreçlerde gayrimenkul anla­mında ciddi fiyat artışlarının sürmesi muhtemel. Günümüzde yaşanan pi­yasa hareketlerinden kaynaklı TL cin­sinden borçlanma talebi yatırımcıya ca­zip geliyor. Bu sebeple birçok yatırımcı borçlanma ve ipotek yönetimiyle kredi kullanma noktasında talep gösteriyor. Kredili satışa uygun gayrimenkuller özelinde ciddi bir talep yaşandığını göz­lemliyoruz. Yurt dışında oluşturulan or­ganizasyonlarda önce ülkemizi ve son­rasında şehrimizin tanıtımını daha efektif olarak gerçekleştirerek yabancı yatırımcıları bölgemize daha efektif ola­rak çekebiliriz. Bunun için devlet des­tekli birçok program da mevcut. Doğru projeleri doğru bölgelerde doğru fiyat­larla yatırımcılara sunduğumuz sürece özellikle döviz kaynaklı ortaya çıkan avantaj neticesinde taleplerin artaca­ğını öngörebiliriz.

Yusuf Berat RIZVANOĞLU / Berat Rızvanoğlu İnşaat YKB

Maliyetler arttıkça fiyatlar da artacak

Haziran ayı konut satışları bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde 11 civarında artış sergiledi.

Bize göre bu artışın en büyük sebebi içinde bulunduğumuz enflasyonist or­tamda gayrimenkulün en çok gelir getiren yatırım aracı olması. Artışın bir di­ğer sebebi ise, her ne kadar biz firma olarak yabancılara henüz konut satışı yapma­sak da, yabancıların ülke­mizde gayrimenkul edinme­sidir.

İnşaat girdi kalemlerinde ve arsa fi­yatlarında artış olduğu sürece, konut fi­yatları da artacaktır. Bu durumun önü­müzdeki dönemlerde artarak devam edeceğini öngörüyoruz. Mevcut kredi koşullarında, ipotekli satışların azala­cağı kanaatindeyim.

Bursa’da yabancılara konut satışını artırabilmek için öncelikle bu konuda yabancılara aracılık eden firmaların on­ları şeffaf, doğru ve tarafsız bilgilendir­meleri gerekiyor. Bunun yanında satın alma konusunda bürokratik işlemleri maksimum hızda çözülecek şekilde sa­deleştirmek gerektiğini düşünüyorum.

Yorumlar (0)
22
açık
banner14
Günün Anketi Tümü
ABD Doları’nda yıl sonu beklentiniz nedir (TL) ?
ABD Doları’nda yıl sonu beklentiniz nedir (TL) ?
banner18