Her gerçek ya da tüzel kişi taşınmaz malları için yılda iki taksit emlak vergisi öder. İstisnaları var, Emekliler, hiçbir geliri olmayanlar, engelliler, gaziler, şehitlerin dul ve yetimleri belli çerçevede bu vergiyi ödemekten muaf. Yine organize sanayi bölgelerindeki fabrika taşınmazları eğer kirada değilse vergiden muaf.
Bu vergi bilindiği üzere senede iki parça taksitle ödeniyor. Emlak rayiç değerleri üzerinden hesaplanıyor vergiler. Bina için ayrı arsa için ayrı, toplanıyor ve cinse göre değişken oranlarla ortalamada binde iki değeri belediyelere yatırılıyor.
Vergiye esas olacak taşınmaz değerleri 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (“VUK”) uyarınca takdir komisyonları tarafından belirlenen gayrimenkul metrekare birim fiyatı üzerinden her dört yılda bir tespit ediliyor.
İçinde bulunduğumuz 2025 yılı son aylarında Emlak Vergisine esas taşınmaz değerlemeleri hususu tam bir kaosa dönüştü. Dört yıl önce belirlenen değerler Bursa için kimi yerlerde 10-15-20 katını aşan değerlemelerle askıya çıktı. İstanbul, İzmir ve Ankara gibi tüm büyük şehirlerde benzer durum söz konusu.
Vatandaş, müstakil evi için 2025 yılında dört bin lira emlak vergisi öderken, belirlenen yeni değerleme ile 2026 yılında yetmiş seksen bin liralar, apartman dairesinde oturanlar elli bin liralar ödemekle karşı karşıya. Son dört yılda enflasyon artışı % 200‘ler civarı. Yani paranın dört misli değer kaybı söz konusu. Ancak yeniden belirlenen rayiç değerler bazı bölgelerde %100’leri aşıyor.
Haliyle bu durum vatandaşla idareyi karşı karşıya getiren büyük bir soruna gebe. İdare, taktir komisyonlarının güncel değerlere göre değerleme yaptıklarını savunuyor. Belediyeler, emlak vergileri ile bütçelerini sağladıkları ve onardıkları için suskun. Genel idare, devlet bütçesi de alım satım harçlarında oluşacak değer artışları için bu duruma şimdiye kadar ses çıkarmadı. Avrupa’da Amerika’da daha yüksek oranlarda emlak vergisi ödendiği savunuyor. Ancak ekonomisi gelişmiş ve oturmuş coğrafyalar için uygulanan kriterleri birden bire vatandaşın önüne koymak pek de adil bir düşünce değil.
Ancak halk zaten enflasyon ve olumsuz ekonomik gelişmeler karşısında eriyen gelirlerin yanında bir de büyük emlak vergisi rakamlarıyla karşılaşmaktan hoşnutsuz.
Vatandaş ne yapabilir ? Hukukçular arasında görüş birliği yok. İlgili belediyeye itiraz dilekçesini sunmak, 31 Aralık 2025 tarihine kadar durum değişmez ise vergi mahkemesinde dava açmak gibi opsiyonlar öne çıkıyor. Açılacak dava masraflı, kısmen kaybedildiğinde harcanan giderler avukatlık ücreti gibi maliyetler içeriyor. Bu arada bir apartman ya da sitede sadece bir hak sahibinin dava açması yeterli gözüküyor.
Genel idare hükumetin, meclisin konuyu ele alması ve fahiş orandaki artışları yeni bir yasayla dengeleyip düzenlemesi şart gibi duruyor. Aksi halde aynı mahallede birbirinden çok farklı emlak vergileri ödeyen vatandaşlar gibi garip bir durum ortaya çıkacak. Zaten ekonomik sıkıntılarla boğuşan vatandaş daha da gerilecek. Yüksek vergiler kiralara sonuçta vatandaşın cebine yansıyacak.
Gereken yasal düzenlemenin gecikmeden bir an evvel meclisten geçirilmesi bu anlamda benim de dileğim. Saygılarımla…